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燕郊步入换房时代

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发表于 2018-3-14 09:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
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作为京津冀一体化的“桥头堡”,燕郊可谓环京楼市的“晴雨表”。
十年以来,作为环京楼市的代表,燕郊承接着北京的外溢需求,从一个5万人的小乡镇发展到了一百多万人的“环京第一城”;从一个经济落后的村落发展成一个超百亿的经济体,创造了中国房地产市场发展过程中的一个神话。以至于在2017年短短半年内,就创下了每平方米房价破两万元奔3万元剑指4万元的辉煌“战绩”。
而如今,在环京楼市大萧条的背景下,曾经房价涨势凶猛的“领头羊”燕郊,也成为这一轮楼市的领跌者。
有媒体报道,与2017年房价最高时相比,2018年的燕郊房价几近腰折。
“首尔甜城价格腰斩,天洋城第四代的二手房价格下跌2/3”,这样的消息层出不穷,引来了不少关注。
“目前,燕郊楼市的月交易量在四五百套左右,而在所有的交易中,6成交易是以换房为目的,只有4成交易是新进购房者。”一位资深销售人员告诉记者。
这意味着,以承接北京外溢需求的燕郊,已经进入换房时代。
市场持续低迷
受政策影响,近一年时间,燕郊曾经闻名遐迩的“卖房一条街”却人烟稀少,门可罗雀。
春节后的某一个早餐,记者来到了燕郊102国道和燕顺路交叉口,初春的早晨有寒冷,但街头随处可见楼房“站街促销员”,他们穿着厚厚棉服站在冷风中,只要看有人路过,都会上前追问“买房吗?我这有便宜房……”。
“年后重磅**,全南向户型,单价22003/平米,83平米,183万最低价,随时看房随时签约,可以3成首付,不要再等了。”这是坚守在燕郊的中介人士发布的某楼盘促销信息。类似这样的促销信息随处可见,但前来咨询的客户并不多。
记者通过走访了解到,在燕郊房市颇具代表性的湾仔城、圣彼得西区、潮白人家、夏威夷南岸、欧逸水岸、上上城等小区集中地,房价从每平米2.1万元到2.3万元不等,而距离燕顺路偏东侧的小区整体价格略低,如福成公寓等个别小区价格则在1.7万元/平米左右。
翻阅链家网可以看到,这样的价格与去年3月份最高峰时期的成交价几近腰斩。以福城上上城五期为例,该小区在2017年3月份最高峰时期成交价上涨至28000元/平方米,但如今成交价已经普遍跌至16000元/平方米;首尔甜城2017年3月份最高峰时期成交价至36000元/平方米,但如今成交价已经普遍跌至23000元/平方米。环京其他区域楼市也普遍跌回调控前的状态。
物极必反。在价格腰斩的事实面前,许多观望者开始出手了。
链家的某中介人士告诉记者,春节前后,仅以链家的成交情况而言,每月均稳定在200单左右,但从去年12月份开始,门店的咨询客户明显多了起来,带看量也有所回升,春节过后看房的人明显更多起来。
数据来源:安居客
安居客数据显示,截止2018年3月8日, 3月份的房价为22017元/平方米,相较于2月的21935元/平方米略微抬升,个别品质较好的小区价格也已有回升,如星河皓月3月份二手房均价23345元/平方米,环比上月上涨了1.84%。
这似乎给了持续低迷的燕郊楼市一个向好的微弱信号,给市场以信心。腰斩的价格也让大多数观望者开始出手。
换房为成交主力
在“冰冻”的市场环境下,除了个别商住项目,现在的燕郊几乎没有新手房源,上述中介人士表示,燕郊也已经进入存量交易时代。
燕郊镇,隶属于河北省三河市西市区,北临三河市高楼镇,距市政府所在地三河市泃阳镇25千米,距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米,人口120多万人。辖55个行政村。
受地缘因素影响,不少北漂刚需人群将燕郊定为首次置业起点。同时,早期相对宽松的购房政策也吸引了不少投资客。
随着北京房价的飞涨,燕郊楼市的发展也突飞猛进。经过十多年的建设,目前的燕郊处处被“房子”填充着。
“现在的燕郊,几乎没有空地再建新房了。”上述中介人士表示,“仅剩的几块建筑用地,政府更视为稀有资源惜批惜售,所以现在的燕郊已经进入了二手房时代。就目前市场下的交易情况看,也是二手交易为主的。”
在限购政策将投资者彻底挡在门外的购房环境下,燕郊这个素来的房产投资重地被逼退价格和成交量,为当地需求的购房者创造了极为难得的换房时机。
“目前的价格是最高峰时的一半,已经回到2016年以前了,这时候换房再合适不过了。”在燕郊居住了七八年的小李说。
他是燕郊早期的入住者,当时买房不仅价格低还能送户口,囿于当年的经济实力,小李只能购买一套70多平米的小两居。而现在的小李,已经是两个孩子的父亲,还有老人在一起住帮忙照看孩子,两居的房子实在显得拥挤,换个大房子是他一直的盘算。
他看中了首尔甜城的一套103平米的三居室,2017年最高时总价要380万,而现在则需238万,足足降了142万左右。虽然,现住的房子货值也有所下降,但与去年此时相比,小李换房所需新增的资金少了近几十万。目前的市场让小李坚定了换房的信心。
这种机会并非小李一人觉察到。
上述燕郊链家的经纪人告诉记者,“目前燕郊的二手房月交易稳定在500套左右,其中,6成交易是以换房为目的,4成交易是新进购房者。”
他表示,目前所有的成交中,像小李这样以小房换大房的是主流交易人群。这部分购房者大多是多年前就入住燕郊,有燕郊户口或者三年社保的人。“他们大多在北京上班在燕郊居住,经过几年的打拼有了一定实力,或是家庭成员增加了,需要换更大面积的房子。”
另外一部分新进购房者则是燕郊的原始居民,或者有燕郊户口的人。“目前燕郊正在进行棚户区改造,一批原始居民房子拆迁后拿到了一笔拆迁款,他们会选择在房价回落的时候购买商品房。另外就是燕郊大型企业的员工,这部分人虽然是燕郊的‘新人’,但企业可以解决燕郊集体户口,这部分人也在此时加入了购房大军。
燕郊触底?
房价腰折,这在燕郊十几年的楼市中都是未曾见过的现象。“一夜回到解放前”的市场行情让更多的人嗅到了“抄底燕郊”的商机。
网上有爆料,燕郊楼市表面冬眠,实则暗流涌动,有不少人想通过私下操作突破限购界限,想各种办法的都有。
记者了解,有香河、天津等地的开发商,为了帮助购房者突破限购资格,愿接受首付款分期缴付的方式,具体操作是:购房者可在两年时间将首付分期交给开发商,开发商协助购房者在当地办理社保或者纳税,等两年的时间节点一到,限购身份突破了,购房者就可将剩下的资金部分进行银行贷款。
在房地产市场行情不好时,开发商为了缓解销售压力经常使用此类方式。但这种方式仅限于新房销售,且仅限于与开发商签订购房合同。
“燕郊则大不同。由于燕郊目前几乎没有新房销售,全部是二手房交易,购房者是在与二手房房东之间做交易,是个人与个人的博弈,类似的操作空间则小之又小。”对此,上述燕郊链家资深经纪人表示。
“有哪个卖房子的业主愿意等上两年之久再拿房子全款?目前着急卖燕郊房子的业主大多是急需用钱,或者想卖掉燕郊房子去北京购房的业主。没有人愿意接受等三年之久再进行交易的。”
小李在点位低时入手两套燕郊房子,去年3月他想卖一套,因其他事耽误了,一直观望,到如今还未脱手。虽然还房贷依然有资金压力,但他认为现在不是一个卖房的好时机。虽然目前的价位他依然处于盈利线之上,但他却说,“别人爱抛抛去,反正我死不了。不参与这砸盘游戏。再说了,卖了也买不回来,何必自寻烦恼。”
市场是很微妙的市场,调控时间长了,就成了心理战了。从一般心理角度去讲,见识了同小区每平米3.8万的成交价,再以2万/平方米的价格抛出去,时差不过是6个月而已,大概没多少人是能接受的。
很多人无处抛盘,很多人在挤破头往里挤。
燕郊作为北方楼市最受关注的小镇(没有之一),受到了太多的关注。在两万这个节点上,有碎裂声,也有抵抗。
“有资格的话,能买就买能换就换。燕郊的房价未来不可能暴涨,但也不会再降了。”这是记者在调查中听到最多的评论。
也许,在楼市调控未见松动的大环境下,鲜有新盘入市的京东燕郊镇,换房将成为未来的交易主流。

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发表于 2018-3-14 10:08 | 显示全部楼层
路过看看看了。
发表于 2018-3-14 10:12 来自手机 | 显示全部楼层
估计房价再想暴涨是没戏了,谁
发表于 2018-3-14 10:12 | 显示全部楼层
路过看看看了。
发表于 2018-3-14 10:23 | 显示全部楼层
你觉得一个路人就这样过去了没人发现你藏把刀吗?
发表于 2018-3-14 11:31 | 显示全部楼层
目前房价处在稳定期,最适合有改善需求且有购房资格的人出手。
发表于 2018-3-14 15:54 | 显示全部楼层
这种随便从别的地方复制过来的水货也能通过审核?
发表于 2018-3-14 19:15 | 显示全部楼层
看看如何炒作能把燕郊房价在抬上去 嘿嘿
发表于 2018-3-14 19:53 | 显示全部楼层
看看了。
发表于 2018-3-15 08:34 | 显示全部楼层
现在是限购了  那一天政府高兴了  就解除了
发表于 2018-3-15 10:01 | 显示全部楼层
哦,,,又解除了,,,

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