图为上上城销售总监刘静女士做客新浪房产秋展现场

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！现在请到了燕郊非常大的项目——上上城的销售总监刘静来到了我们的聊天室。刘总您好，一开始给各位网友介绍一下上上城的基本情况。

　　刘静：各位网友大家好，非常感谢新浪网给上上城这个机会跟大家做一个简单的介绍。上上城是燕郊首屈一指的超级大盘，现在的规模是400万平米的建筑面积，其中200万平米已经于2007年上半年全部销售完毕了。

　　这次来参展的是今年年底、明年年初推出的上上城二期，总占地面积1千亩，总建筑面积是200万平方米，可容纳22000户，总共涉及住宅楼58栋，其他附属设施是20栋。

　　规模是非常大的，在北京和燕郊区域都是非常少有的。虽然是非常大规模的盘，广大的购房者完全不用担心，它分成了四个相对封闭的区域将来进行管理。

　　我们在这样一个大盘的规模下，相对地给大家提供一个比较私密，比较安静，比较安全的居住环境。上上城二期也是我们上上城一期继销售了一百多万平米房子以后，总结了很多的市场需求的经验，包括从格局上、户型上、设计的园林规划上，包括配套设施上都有了一个非常好的提升。

　　上上城二期即将推出的户型以40-60平方米之间的一居室为主，还有70-90平方米的两居室。一居和两居占到90%的供应量，还有120平方米的三居，占10%左右。

　　从格局、面积、大小来看，大家可以感受得出来我们的房子绝对是给广大的工薪阶层、白领阶层、初次安家置业的年轻一族打造的，可支付性很强，就是说一般的人都能买得起，像要是40-50平方米的一居室总价十几万，首付也就是3、4万。大家都能够在上上城找到一个比较满意的安居乐业的一个家。

　　另外上上城二期这一次专门在社区的东边用了50亩的占地，建设了一个有水晶、园林、坡地起伏的非常漂亮的休闲公园，这是上上城二期将来业主完全能够独享的生活空间。

　　在社区里我们还建设了15000平方米的休闲广场，也是园林绿地组成的。我们单独建设了一个每层都是在8千平米，包括地下一层、地上两层的商场。还有两所幼儿园以及很多的社区卫生服务站，这些考虑的都是比较细的。

　　因为上上城二期的位置，是在燕郊东环路的西侧，我们计划和930公交总站达成协议，把930的总站迁到我们的社区。也就是说将来入住的业主不仅能够享受到现在我们的福成班车，还可以出门就乘坐930，30分钟到达国贸。

　　主持人：因为在北京这边100万平米的项目就已经是非常大的盘了，像是上上城光一期就一百多万平米的真是有一些吓人，刚才说的二期有2万多户要入住，就是6、7万人要住在这里面，在北京可能是有点不可想象。像操这种大盘和普通的项目有什么不一样的地方？或者我们的优势是在什么地方？

　　刘静：上上城的规模是非常大的，作为开发商来说还是作为各个在中间操盘从事销售工作的销售人员来讲，也都是第一次的挑战。经过这一年，从06到现在，将近一年的时间我们也总结出了一些经验。比如说我们的项目均价在3600元左右，面向的是广大的工薪阶层，社会需求非常大。我们现在虽然二期2万多亩，虽然还没有开盘上市，就已经积累了1万个客户的排号，就是客户交1万元在我们这边排号，已经有一百个客户，可以看得出来市场需求非常大。

　　我们所打造的产品，我们所设计的户型，我们所给大家提供的住宅，是大家所需求的、希望可以买到的房子。福成一直是要打造一个为老百姓最实惠的房子，福成肥牛大家都听说过，我们老板是养牛起家的，是一个农民，没有太多文化的东西，但是很实在，就是想把实惠给我们广大的老百姓，给买房人，我们的价格也是非常低的。

　　主持人：二期的价格定了吗？

　　刘静：均价在3600元左右，这个价格在燕郊是非常具有竞争优势的，其他的项目基本会在4千左右，我们便宜一些。

　　主持人：据我所知，前面一期开盘的时候，已经销售到了4200元左右。二期开盘会比这个要低一些？

　　刘静：您说的4200元，是个别的房子到了这个价格。我们以前开盘的均价没有超过4千，我们是均价3600元，实际上将来开盘时肯定要比3600元高的，根据户型、楼层各种因素，房子都有不同的的定价。

　　主持人：前一期开盘时，我们也看过，大一点的户型会偏多一些，二期开盘我们有90%都是90平方米以下的小户型，我不知道这两种户型在销售中有什么区别？我们这一期为什么全部打造成小户型的产品呢？

　　刘静：是这样，我们现在入住的福成公寓二期，基本上都是120-130平方米的大三居，60、70平方米的小户型比较少。根据我们对于市场的调查和跟踪了解，主要是根据市场需求。我们在上上城二期重点推中小户型，三居的户型也仅设计在120平方米左右，现在入住的福成公寓二期三居都是140多平方米，这种变化就造成了我们对于目标客户的定位也有了变化。像以前的130、140平方米的比较大的户型，它的客户群基本上是二次置业的，想追求一个更舒适、更宽敞居住环境的人。

　　现在我们定位在90平方米以下的户型主要是针对现在在北京打工的白领一族，或者是北漂一族，或者是刚成家立业的年轻人，他们的支付能力根据经济状况来决定的，我们也从市场调查里得到这批客户的潜在需求量特别大，也是根据市场需求打造了我们的产品。

图为燕郊超级大盘上上城访谈现场
　　主持人：燕郊在东边距离国贸30公里左右，整个燕郊区域的置业已经成为北京地区的热点，有很多的人，不管是年轻的白领还是岁数大一些的过去养老，很多人都在关注燕郊的房子，您怎么看燕郊地区置业的热潮？您认为在燕郊置业的话，投资和升值潜力有多大？

　　刘静：我认为燕郊近两年有很多的北京以及外省市的人都趋之若鹜，总的来说还是国家大环境的影响，另外就是北京的影响，现在很多的媒体都在讨论北京有一个东扩的规划，据说在通州区大运河和东六环之间都预留了国务院等行政单位的预留地，也就是说北京往西、往北都是山区，要想发展就是往东和往南，如果从北京地图上看，燕郊是在小于号的尖上，它的地理位置以及经济环境造就了现在它前所未有的购房热潮。

　　我认为现在通州的房价已经接近9千、1万元了，世纪星城前一段开盘起价都8800元。燕郊和通州仅一河之隔，价格相当于通州的一半，它8800元，燕郊的均价才4千多，从这个价格和区域来看，10分钟车程节省了4千多元，老百姓都会算这笔帐。

　　北京的发展也就辐射到了燕郊，把燕郊带动起来了。相比，燕郊处于北京的环境影响下，同时又享受河北省的政策，相对北京来说有一些优势。这也是造就了一方面燕郊享受着北京的市场资源，一方面享受着河北省燕郊经济开发区的政策，属于天时地利都占的优势地带，燕郊的潜力还是巨大的。

　　主持人：大约一年前左右，燕郊的均价在2500左右，现在的整体均价4千元左右，一年的时间上涨了40%左右的样子。这一年来上涨的幅度比较大，它继续上涨的空间还有多少？是说我买这个房子真的就只能居住和使用，还是说我即使来做投资也是不错的选择？

　　刘静：是的，我认为在燕郊投资是不错的选择，现在投资的门槛较低，4千元均价，投入不是很大，一般的投资人都可以付得起。

　　另外，您刚才提到了这一两年时间房价上涨了这么多，这个也不是燕郊一个区域的现象，整个北京，或者是整个中国很多的城市都出现了这种现象。在燕郊这个区域，可能比其他地方更明显一些。除了它具有天时地利的因素以外，还是要和通州比的，通州现在的房价就接近1万元了，我们预计在一两年之内通州的房价会突破万元，在通州的房价突破万元的情况下，燕郊的房价可以摸到8千！也就是说从现在的4千均价到8千，还是有翻一番的空间的。希望广大的投资客户能够看准这个时机，低进高走。

　　主持人：有很多人在燕郊买房，之所以要考虑一下，有一个顾虑，就是我的交通是否方便？因为它毕竟要比通州还要有一段距离。您可以介绍一下它这边的交通状况到底如何？我坐车过来大约需要多长时间？我的出行成本是怎样的？

　　刘静：现在通往燕郊的交通不管是公交还是自驾车，走的路线就是从国贸往东走京通快速路，到西马庄收费站走京哈高速，就到达燕郊经济开发区。坐930，从国贸上车，到燕郊是5元，行程是30分钟，自驾车更快一些，25分钟就可以到了，因为全程没有红绿灯，只需要走两个收费站，在西马庄是10元，白马路出口是5元，单程除了油钱以外，还要加一些过路过桥费。

　　对于福成已经入住的业主来说，福成社区给他们提供每半个小时一趟的全程班车服务，价格很便宜，持业主卡每月150元就可以随便坐社区班车，始发站是福成社区，终点是国贸招商局大厦，是金龙客车，乘坐30人的，我们的班车是定点发车，车上哪怕只有一个客户，也要定点开车。

　　主持人：我们的二期今年年底或明年年初开盘，如果买的话什么时候入？

　　刘静：08年底、09年初，上上城二期整个的开发运作流程是比较神速的，在地产开发圈里是比较快捷的，我们是5月份拿到的地，当时赵辛庄整个村民还都安居乐业地住在里面，我们的拆迁非常神速，拆迁款的补偿也非常到位，5月份拿地，7月份拆迁，现在已经开工了，福成做事一向比较雷厉风行，这个在其他的地产开发商眼里也是比较惊诧的，以前也说到拆迁遇到钉子户等问题，我们都没有。

　　主持人：很多人认为燕郊相对于北京来说发展速度慢一些，很多人会想如果我在那边买了房，我平时购物会不会碰到一些困难？我不知道商业的配套和生活配套方面的建设是什么样的？

　　刘静：购房人都没有必要担心，可能有这样疑问的人是对燕郊还不是很熟悉。燕郊目前商业配套设施已经很完善了，就拿我们上上城来讲，我们每一期开发的项目都会有配套的商业设施，而且随着这个客户的入住，各个商业门脸包括超市都陆续地投入使用。现在是市场经济，你有人了，人流来了，需求来了，自然商家也来了，这个是大家不用担心的。

　　燕郊目前现在有两个大超市，一个是京客隆，一个是天客隆，都是和北京连锁的，北京的卡到那边都可以刷，都是通用的。福成二期有接近一万平米的超市，也在招商过程中，会很快投入使用。

　　主持人：您讲到二期我们还有很大一部分商业，有20多栋，讲一下商业是用于销售吗？价格是多少？我们主要是针对哪一方面的业态？可能很多的业主在这边买了房，也愿意做一些商铺的投资，您可以介绍一下吗？

　　刘静：上上城二期刚才讲了一共有58栋住宅楼，配套了20栋商业楼，这20栋基本上都是在两层高的独立的临街的商业铺面房，具体的售价和租价还没有定出来，有一点大家可以放心，就是它的业态会非常广泛，包括餐饮、娱乐、购物、休闲、医疗、卫生甚至网吧、教育都完全可以顾及得到。还是那句话，2万多户的社区，容纳了6、7万人口，它所带来的需求一定会带来商机的。我们20栋商业里，除了我刚才讲的独栋的2万平米的比较大型的综合性商场以外，剩下的都是几千平米的独栋独栋的商业门脸，不管将来招商还是租售，请广大关心的客户等待我们的消息，因为我们现在首推的是住宅，商业的定价还没有核准出来。

　　主持人：很多网友都去过上上城的售楼处，看过一期福成小区，包括现在正在建的上上城的一期，二期的地块位置能给我们描述一下吗？

　　刘静：离入住的福成二期很近，就在福成二期背面，燕高路、海油大街和学院大街、燕郊东环路，这四条路构成的井字形地块正中间。

　　主持人：燕郊离通州一河之隔，价格可以便宜一多半，在燕郊这边买一套房，投入毕竟不多，首付几万元还是非常不错选择的。

　　刘静：做投资还是非常有前景的。

　　主持人：由于时间关系，今天也非常感谢您做客新浪嘉宾聊天室，如果以后有时间欢迎您到新浪的总部去，详细地聊聊这个项目的具体情况。

　　刘静：谢谢主持人，谢谢新浪网。

　　本次聊天结束