图为城美维多利亚销售总监郑迦

　　新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。

　　8月16日下午，城美维多利亚销售总监郑迦做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对城美维多利亚公寓项目的各种问题。

    以下为现场实录:

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！这里是新浪房产直播室，今天我们请来的嘉宾是城美维多利亚销售总监郑迦小姐，欢迎您的到来。燕郊是今年北京楼市的一大热点，它位于通州的东边，一河之隔，是大北京的一部分，我们对燕郊整体的市场还是非常关心，尤其是很多的网友非常希望了解到这个区域当中的一些新项目。

　　城美维多利亚就是在燕郊的核心区内，我们先请郑小姐给我们先介绍一下今年燕郊区域市场的一些情况。

　　郑迦：各位新浪的网友，大家好！目前很多北京人去燕郊看房已经成为了当下比较流行和时尚的一种行为和话题了，燕郊今年房地产的火暴我认为是经过前几年的蓄水的一个结果，包括燕郊开发区15年成长的过程，包括大北京区域整个楼市的影响和带动，综合构成了现在燕郊市场的现状。

　　今天我主要是想从两方面跟网友聊一下。主要是外因和内因这两方面，外因这一块的作用主要是北京市场对燕郊市场的带动和刺激作用，北京市场从2005年开始，国家出台了一系列抑制房价的政策后，很多的购房者当时处于持币待购的状态，2006年初到2006年底是北京楼市的黄金年，从成交量到政府的放量都是非常好。2007年上半年整个房地产市场和2006年上半年同比，首先是放量下降了30%，现在整体均价是12000元左右，10000元以上的盘占到45%，同比增长了42.3%，成交量下降了30%到40%。从这一组数字可以看出，放量少了，房价却飞速高升，那么必然会导致成交率的下降。据我们的了解，北京市包括北京的周边郊区县和燕郊相比，今年上半年可能只有燕郊的成交量是持续上涨的，并且同比去年涨幅达到了50%左右，包括它的放量和供应量也在不断增加。

　　北京很多的客户，一到过万可能心里就有一个坎儿，就会犹豫、琢磨，而且2008年马上就要临近了，还有一年的时间，到底升值的空间有多大，2008年以后会不会降价，大家都有一个疑问，这些都是影响消费者的心理因素和障碍。那么，现在北京市场的均价在一万二左右，而且还在不断的快速上升，自然大部分的老百姓又会出现持币待购的状态，而且有相当一部分客户自然而然会把眼光转到北京周遍交通方便，价格便宜又有升值空间的区域了。

　　郑迦：再说一下通州的影响，通洲与燕郊一河之隔，可以说是在一个大的区位里面，自然可比较的地方非常的多。现在我想用一句话来概括二者的一个关系可能比较合适，“通州的昨天是燕郊的今天，燕郊的明天可能就是通州的今天了”，我想用不了三年到五年的时间，燕郊城镇规划包括配套的发展都会超过通州现在状态，最起码可以持平。那么现在，通洲的放量非常非常的少，少数有房的盘一开就是九千一万，这个放量和价格使很多客户在这个区域已经买不到房了，那么眼光也会自然转到只有一河之隔的燕郊。我想，这些都是燕郊市场火起来的外因。

　　那么，从内因来讲，燕郊本身的位置是衔接北京天津的一个中间地带，可以说起到了承东启西的作用，虽然行政区属不属于北京，但比北京其他的一些远点的区县来说，它的直线距离和交通都占有了得天独厚的优势。燕郊可以说位于东长安街的沿线，从国贸一路向东，京通京哈连通以后，全程的高速，无论自驾还是公交都非常的方便，而且车程基本都可以控制在半个小时之内，完成两地的转换。并且在未来几年里，朝阳北路沿线的开通，地铁八通线的延长，都会大大增加燕郊与北京的联系，缩短与北京的距离。92年建立开发区之后首先开发区政府完成了九通一平，在配套方面也是下了很大的力气，相比北京其他的郊区县，医疗和教育两块优势是非常明显的，在整个河北省来说也是比较集中的。医疗这一块有北京朝阳医院二三分院、北京妇产医院的分院、京东中美医院、燕郊人民医院等等，北京包括外地的一些医疗手续都可以陆续的转过来，作为当地的医疗保险的定点单位。

　　郑迦：教育这一块也很重要，相信大家都会经历结婚生孩子，小孩接受教育的阶段，现在在燕郊有八所大中专院校，还有二十多所小学和中学，前几年朝阳区包括通州区的居民有一些会把自己的孩子送到燕郊去借读，为什么从大城市到燕郊借读，就可以看到燕郊的师资力量和教育水平在北京的东部地区是比较有实力的。

　　从这些方面来讲，也是吸引北京包括北京周边的客户群体到燕郊安家落户的很重要原因。

　　在有内因和外因的情况下，今年的燕郊房地产我认为也只是到了一个火暴的临界点，还不到一个极其火爆的最高点，可以说今年的燕郊楼市是小荷才露尖尖角，楼市刚刚初长成。潜力还是非常非常的大，我相信明年会进入真正高峰的阶段。

　　主持人：燕郊区域的房价怎么样？

　　郑迦：去年的6、7月份我们做过当地的市场调查，当时品质最好的项目板楼均价在3800元左右，整体均价可能才3000多点，今年最好的已经到5900元、6000元了，整体均价基本在4500元左右，这个速度快和北京快持平了，通州现在基本没有8000元以下的房，五环以内没有10000元以下的房，相比通州和五环外它的房价还是低很多，竞争力和价格优势还是非常明显的。

　　主持人：把燕郊和通州相比，它不仅有地理位置的临近，楼市的发展恐怕也是有一些借鉴的方面，你怎么来比较一下这两个区块之间的优劣势呢？

　　郑迦：教育和医疗这一块，燕郊要比通州或者北京其他的郊区县强很多以外，燕郊楼市主要是它的价格，它和通州是一河之隔，价格却低一倍，通州好一点的盘卖到10000元左右，燕郊比较好的盘才卖到5000多元，一河之隔却相差两倍的价钱，这对购房者的心理是极大的冲击。

　　第二地理位置相差的并不远，京通和京哈连接了以后，实际上从通州到燕郊也就是十分钟的车程，高速公路已经完全实现了郊区和市中心CBD的空间短时间的转换，可以说住在通洲和住在燕郊从路程所花费的时间来看，相差并不明显。

　　燕郊作为一个逐渐新兴的城镇区县，我相信会有更好的区域规划，包括房地产市场，很快从房价到品质到各个方面都会有一种更新的超越。

 
图为城美维多利亚项目效果图

　　主持人：我们除了关心这个区域以外，我们更关心城美维多利亚这个项目，它既然是在燕郊的核心区，产品必然有它的独特之处，请您介绍一下这个产品。

　　郑迦：城美维多利亚这个项目处在燕郊核心区的中心位置，我们从房地产的角度一般把燕郊分为五个区域，金融商贸、旅游度假、科研文化、信息产业和高科工业区，金融商贸区本身就处于五大区域的中心位置，我们的项目是在金融商贸区迎宾路口的西南侧，无论坐930路公交车还是走102国道，基本上这是进燕郊的必经之路，从高速下来就是102国道，我就在102国道的第二个红绿灯西侧。

　　周边的配套非常齐全，餐饮、娱乐、学校、医疗、卫生、邮局、银行，我举一个不是特别恰当的例子，CBD本就是一个北京的金融商贸区，但是国贸却是CBD最核心的，周边所有的配套都是最繁华和最便利的，维多利亚就是处在燕郊最中心区域的最核心位置，所有的生活需要都可以在步行五分钟之内全部解决和实现，而且它的升值空间是最大的，速度是最快的。这是它黄金地段的的特别的价值和附加值。

　　购房者最关注的三方面是价格、地理位置、交通，现在看京哈和京通，马上地铁沿线和朝阳北路都要延过来，维多利亚在最中心的位置，到哪边都特别快，现在它的定价是低于整个燕郊市场的均价的，地理位置就不用说了。我们是在国道边上，国道本身两边的地是非常稀缺的，能拿到这个地是非常不容易的。

　　主持人：它既然是在这样一个核心区，产品是怎么定位的？

　　郑迦：对这个项目前期的规划是从对市场的研究来做的，现在在燕郊大部分的房地产项目打的是风景牌，因为燕郊挨着潮白河，百万平米的大项目，像美林湾 (论坛 像册 户型)、星河皓月 (论坛 像册 户型)都把绿化率和周边环境作为卖点，我的项目是在城镇最中心的位置，周边配套非常齐全，打的不是风景和环境的牌，我打的是城市公寓，要突出自身的一些城市化的特点，这些特点经过研究以后，我们给它做了一个整体的定位，就是酒店服务式公寓。

　　酒店服务式公寓这种产品在燕郊非常稀缺，这个项目有这么好的地理位置，包括它的户型设计，一些产品本身的配套，都是符合酒店服务式公寓的品质的，从硬件到软件都是没有问题的。酒店服务式公寓大家一想这个概念，就觉得会有酒店式的大堂，我们是B座、C座两栋楼，都有石材装裱的大堂，里面有前台、休息区等。

　　开发商比较注重的点是业主的安全性和私密性，我们平时住酒店很重要的就是安全和隐私。我们这个项目既然是酒店式服务，当然我们在这方便下了很大的工夫。比如一到五层为了美观和安全性都可以实现，没有铁栅栏的护栏，全部做了红外幕帘，中控室的监控系统是一个大的屏幕墙，非常直观，而不是传统的一个一个电脑，有点象交通台的屏幕墙，包括我们的可视对讲，在燕郊目前的项目里还没有有可视对讲的，我们是第一个，还有整体的出入系统全部是一卡通，从进小区，到进大堂，到电梯间，到自己的家门，都是需要刷卡的，我们从这些细节和硬件充分体现了酒店式服务的品质。除了这些，我们还配有双语幼儿园、多功能会所等。

　　软性服务方面，我们现在基本上给客户提供了20项免费的酒店式特色服务，比如前台的叫醒服务，包括前台的留言、寄存、问询、机票预定、叫出租车、送餐、送水，投资客户想把房子租出去，我们有代为出租服务，这些项目都是免费的，都包含在正常的物业费里面，只有洗衣服、室内打扫卫生等才是受费的，而且都是低于市场价收费。

　　主持人：对于酒店服务式公寓来说很重要的是后期的服务，不知道你们请的酒店管理公司是哪一家？

　　郑迦：既然酒店式服务是我们的卖点，我们会严格把关，现在正在招投标，现在参加招投标的公司都是有一定知名度的公司，这些公司都在一轮轮筛选，最后定下来的一是有知名度的，二是有实力的，能够尽职尽责地为小区服务的知名物业公司，目前还没有定。物业费我们是定在1-2元之间，应该是不会超过2元钱。

　　主持人：一般酒店服务式公寓在我们的概念当中都是在城市的中心区或者商务区，燕郊作为一个新兴的城市一部分，有没有足够的容量或者需求来建一个酒店式公寓？能够有这么多的投资者吗？很多的网友对这个区域还不是很熟悉，能介绍一下需求性吗？

　　郑迦：燕郊目前有一个很大的规划，就是中东第三大的能源公司叫做中东金融海湾公司，要在燕郊落户，投资50亿美金建立一个能源城，这个公司在世界上其他两个国家已经建立了两个大的能源城，这两个大的能源城目前我们所能看到的是它对当地经济发展的推动，包括房价的带动飙升作用，现在基本上都已经翻倍了。第三座能源城市落户在中国的燕郊，比前两座的规模都要大，现在除了金融、能源等方面的公司以外，也会有一些大的配套，跟它有合作关系的公司，包括一些关系单位和商务单位，可能都会纷纷落户在这个能源城的周边。

　　我们酒店式服务公寓客户有一大部分是做投资的，首先我们看到了北京和通州楼市之前的发展之路，可以判定燕郊的升值潜力会非常大，房价会翻倍，翻两倍甚至三倍。租金这一块也不用担心，首先我们的A座就是一个商务办公楼，项目本身就可以提供相当一部分租源，而且能源城一旦建立，这些公司的职员不可能都是本土的，都会从四面八方过来，必须得有有品质的社区居住，这些公司可能会集体租一层，或者某个户型租一到三十层，都很有可能，所以将来的租金和客源不必担心

　　主持人：从目前来看，相对来说好一些的公寓租金有多少？

　　郑迦：燕郊的公寓类型还是比较少的，目前像一般的普通民宅小的两居室已经租了1000元左右，明年我们交房，又是在奥运会的前后，一般像50、60平米的一居室租到1000元以上是没有问题的，和要交的月供比较吻合，基本上不用自己出钱就有人替你还月供了。

　　主持人：公寓的户型情况和整体的楼层情况给我们介绍一下。

　　郑迦：我们在最核心的位置，产品设计了三栋34层的高层板式塔楼，建好了以后应该是燕郊一个地标性的建筑，因为都是100米。我们临近马路的是一个商务办公楼，下面是一个大型的商业，这是我们的二期，暂且不谈。现在正在出售的是B座和C座，C座正处在发放诚意卡的阶段，一个礼拜发放了500多张诚意卡，很多人是看重了品质和价格，看中了位置。公寓部分户型是从45平米的零居室到90平米的两居室为主，占80%左右，还有部分的100和110平米的三居室，占少部分。酒店式服务公寓一般都比较精致小巧，这我们的产品定位比较吻合。

　　主持人：一梯几户？

　　郑迦：我们现在正在发售的C座是一个L型的，它有两梯五户的，也有四梯十五户的。

　　主持人：现在价格是多少？

　　郑迦：起价3480元。

　　主持人：还是很低的，我们上次做了一个燕郊的论坛，里面基本上都是均价要4000元左右，为什么定这么低的起步价呢？

　　郑迦：这是开发商的一个理念，城美房地产是刚成立纪念的本土化的新生力量，以服务于大众、回馈于人民为理念，这是它做的第一个比较有规模的商品房项目，一是想树立自己的品牌形象，二是回馈于人民的心理，希望在短时间内能够吸引到燕郊当地和北京很多的客户群体来购买它的房子，让很多的客户享受到真正的实惠。

　　主持人：很多的网友想了解，目前C座的销售情况，什么时候开盘？什么时候入住？怎么来购买？

　　郑迦：我们是从8月4日开始发放诚意卡，诚意卡是一万元一张，一张诚意卡仅限一套房子。目前我们把零居、一居、两居、三居分开发放，如果你觉得零居、一居、两居不知道哪个能买上，你可以多排几个，真正开盘是拿到销售许可证以后公开选房，大概是9月中旬到9月底之间，目前还没有完全确定选房的方式。因为我们是3480的起价，我相信会有很大一部分客户能买到自己中意的楼层和户型。

　　价格现在虽然是3480元起，但是因为它的品质和位置，会在比较快的时间里，会很快地追上燕郊其他项目的价格，增长的速度会比较快。我们现在是处在发放诚意卡的阶段，所以希望如果有意向购买维多利亚项目的网友能够尽快地跟我们的售楼置业顾问进行联系，可以到实地看一下。

　　主持人：现在到燕郊去看售楼处，已经有样板间了吗？

　　郑迦：现在燕郊所有的项目都没有样板间，燕郊的项目现在是盖的没有卖的快，很多的客户都是在排队等销售许可证下来，销售许可证下来当天就卖完了，然后又在等销售许可证，在这样的大市场的前提下，我们比较欣慰，我们的项目也是处于这样的状态。

　　主持人：是精装修吗？

　　郑迦：因为有本土的客户和北京的客户，为了给客户提供尽可能的方便，我们提供了自助式和菜单式选装，当你签完商品房买卖合同以后，我们会给您提供400、500、600元标准的菜单式选择，有深色系的、浅色系的，用材也不同，如果您觉得没有自己装的好，您可以选择毛坯房，对于北京客户，毕竟距离比较远，每天下班再去盯装修不太可能，我们就统一帮您装，您拿到钥匙时就直接就可以来住。

　　主持人：什么时候可以入住？

　　郑迦：明年十一就可以验收了，明年年底之前入住。园林这一块都是移植成品大树，，这个需要一定的时间，装修也需要一定的时间，具体的交房时间没有完全定，应该是在明年年底之前交付。现在到我们的实地可以看得到， 8月底工程会出正负零，到明年十一就会竣工。

　　主持人：维多利亚项目在水电和供暖方面的情况？

　　郑迦：全部都是市政，插卡。

　　主持人：很多网友可能要对这个项目本身进行实地考察，它就在102国道旁边，很方便，项目售楼处就在项目旁边，可以看得到项目，我们可以到项目实地进行考察。非常感谢郑小姐做客新浪，给我们介绍这个新的产品。

　　郑迦：非常感谢新浪房产给我这次推荐产品的机会，感谢新浪的网友。如果网友要乘车去看项目的话，乘坐930路公车，在行宫花园这一站下车，我们的项目和售楼处就在车站旁边。