似乎，奥运并没有给低迷的北京房地产市场带来好运。

　　根据北京房地产交易管理网的数据，7月份住宅交易量比上个月下降32%，同比下降60%。而处于金字塔尖的高端地产也并不例外。豪宅固然是以其稀缺的地段、高端定位和品质而拥有稳定而坚挺的需求，但宏观经济形势的走缓，让高端地产也难独善其身。从去年年底以来的整个楼市当中，豪宅的销售局面固然好于普通住宅，但成交量和其热销时期相比相差甚远。

　　“金九银十”属于准确定位的项目

　　在楼市交易全面萧条时期，开发商纷纷推迟开盘。根据北京房地产交易管理网数据，北京2008年上半年共有247个住宅项目开盘，其中纯新盘仅为49个。

　　由于奥运期间的一系列管制政策而受到影响的行业将重新开始运转，宏观经济形势的回暖也将会带动房地产市场的回升，对奥运后的市场，很多开发商报以很大期待。无论这种回暖有多大程度，9、10月份也是开发商今年能够抓住的最后一个机会了。

　　就高端房地产市场来说，与普通住宅市场上以工薪阶层为主、高度依赖按揭贷款的客户群不同，高端地产的买家相对不受信贷市场和银行银根紧缩的影响，所以，尽管整体市场上的需求正在减弱，高端地产的未来市场前景仍然比较看好。

　　让广大房地产商和媒体津津乐道的SOHO三里屯项目7、8月份热销57亿元的案例，说明高端买家强劲的购买实力和愿望。

　　事实上，从9月份开盘项目公布的数据可以看出，开盘项目的销售冷热不均，远郊的楼市尤其是燕郊的楼市回落明显。

　　而高端地产，包括城区核心位置的项目和高档公寓、别墅的开盘价格与过去相比保持稳定，不少项目价格继续上涨，价格依然保持坚挺。

　　“高品质产品是经得起考验的，高端的地产由于地段因素，其稀缺性和不可复制的区位优势也注定了保值空间和升值潜力。”戴德梁行住宅部华北区主管岳锋钢对记者说。

　　但就具体的项目来说，即便是有所谓的“金九银十”行情，也不是大家雨露均沾。那些定位不清、不上不下的中端项目，受到主力购买群体白领中产阶层的购买能力和观望情绪的制约，很难有所表现。

　　在理性的市场上，要么定位于高端，位于黄金地段，追求产品品质，抓住高端人群的各不相同的需求；要么就定位于经济适用的宜居房，并且以价格为武器，通过适度的降价来达到普通购房者的心理预期。能够突围的只有这两种项目。

　　基于这种判断，一些在奥运会期间停止动作的开发商预备在9、10月份陆续推盘，希望抓住奥运会后经济回暖带来的商机。一些楼盘的促销、清盘、活动营销等各种方式纷纷登场，北京楼市有望在9、10月份迎来今年的最后一次高峰。而在楼市一片肃杀中，产品定位明确、差异化明显的高端产品将成为市场的热点。

　　城市别墅行情看涨

　　在高端地产市场当中，从稀缺性来衡量，独栋别墅和城市别墅将成为市场的宠儿。而随着北京别墅开发土地限制及开发数量的逐渐减少、拥挤的城市交通和人们对居住品质越来越高的要求，城市别墅逐渐成为了购房者的新宠。

　　其中主要原因在于，2005年起禁止开发别墅项目，造成新的别墅项目供给减少，预计未来的供给量将更为稀少。

　　业内人士认为，北京别墅的总供应量不断下降，但市场需求越来越大，可以预见中高端居住产品的供应将更加稀缺。其中邻近城市的别墅项目因兼具别墅的优雅环境和市区的便捷生活而很容易在别墅类产品中脱颖而出。

　　明确定义为“城市别墅”的项目，包括位于五环外的来广营地区的润泽庄园便是其中之一。润泽庄园自2008年4月份开盘之后，销售达到1.4亿元，成为冰冷楼市中的一抹亮色。这无疑是和润泽庄园的城市别墅的特性相关联的。

　　另据了解，位于城区及城区数公里以内的城市别墅，近期纷纷推盘。亿城西山华府三期珑园将于9月底发售。龙湖集团开发的位于海淀区颐和园附近的颐和原著在2008年6月高调开了“品鉴会”之后，也将在下半年入市。另据悉，位于亚运村以东五环内的亚运新新家园第四期也预计将于今年内开盘。

　　这些在自然的静谧与城市的繁华之中如鱼得水的城市别墅，也许能够成为10月房市的亮点。