新房和二手房的价差正变得越来越大。

　　根据21世纪不动产的监测，朝阳公园板块中观湖国际出现18000元/平方米的低价房，而该地区新盘泛海国际居住区三期价格是32000元/平方米左右，二者出现了18000元的价差。同区域普遍在24000—25000元的二手房均价相比新房也出现了7000-8000元的价差，而去年价格高峰时两者之间只有2000—3000元/平方米的价差。

　　“新房和二手房出现如此尴尬的巨大价差只能导致一个结果，就是一手房更难回暖。除非一手房的价格大跌回落到与二手房接近的水平，也即市场心理价位的水平，而这种可能性短期内在北京很难实现。第二个途径就是等到二手房交易也回暖到过去的水平，但现在看来二手房回暖也还有一段时间，所以下半年北京新盘成交要想迅速回升难度非常大。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航说。

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　　二手房价跳水 累及新房定价

　　进入8月份后，一直相对抗跌的北京二手房高端市场价格终于开始下跌。出现价格松动的正是那些前期被众人看好的蓝筹楼盘。比较具有代表性的区域之一就是朝阳公园板块。今年上半年，在市场成交普遍低迷的情况，该区域的二手房价格还依然呈现稳步上涨的格局。

　　根据21世纪不动产的监测，该板块陆续开始有低价房源进入市场。除了观湖国际出现的18000元/平方米的低价房，之前还维持在30000元的棕榈泉均价也降到了23000—24000元。公园大道均价也同样首次跌到23000元左右。大幅跌价也迅速引来了大批客户。

　　“二手房对市场价格最为敏感，上海的新房打折促销力度比北京大，也即接近二手房价，所以市场成交好过北京。深圳更是没有任何顾虑地直接把新房价格大幅拉低。历史上几次房价调整，北京都是扛到最后，北京的开发商反应也是最缓慢的。”卢航说。

　　二手房售价大幅下降，给同一区域的一手房市场造成了很大的冲击。记者也注意到，泛海国际第一批房源当时的售价约14000元，随着这批房源逐渐进入二手房市场，到时如果以较低的价格售出，这将对新房市场造成更大的冲击。

　　亚豪机构副总经理王英男也认为，由于二手房交易完全是市场化操作，供需双方协商价格、自由交易，因此相比一手房，二手房市场的变化更能反映出楼市的真实状况，朝阳公园板块二手房的低价抛售，显示出交易双方对于区域房屋价值的判断和认可。

　　卢航认为，北京不可能一下子像深圳那样把新盘价格拉低到与二手房相近的水平，而且二手房市场还处于一个逐渐调整的过程中，所以北京的新房市场回暖非常难。他建议，未来新开的楼盘要注意定价更为合理，如果比照二手市场的情况来定价可能对销售更为有利，否则极有可能出现滞销。

　　回暖：一个遥远的字眼

　　记者根据北京市房地产交易管理网的数据统计发现，奥运会结束后，成交量自8月25日开始跨越式增长，至9月2日的9天时间里销售了2039套商品住宅，成交21.7万平方米，日均销售227套、24121平方米，相比奥运会举办期间日均销售105套、12029平方米，增长幅度分别达到了116%和101%。

　　但这也才刚超过7月份日均销售201套的水平。值得注意的是，奥运会后连续几天的销售套数还呈现出明显的递减趋势，这也说明市场成交情况并没有出现持续稳定的转好，楼市要想全面回暖仍需时日。

　　而远郊项目的成交情况更为糟糕。

　　据亚豪机构统计数据显示，7月和8月，五环外的远郊区域新增入市项目38个，开盘均价为9979元，除原生墅、鼎城·e托邦等别墅、公寓项目销售情况略好外，其他的普通住宅虽然打折优惠力度不小，但多数销售情况仍不容乐观。

　　燕郊房价最高曾冲到9000元，但如今处于极为低迷的状态。今年5、6月份，燕郊多个项目公开降价，目前许多项目均价都在3000—4000元/平方米左右。

　　王英男认为，郊区和燕郊的项目要想取得较好的销售效果，除了有赖于区域经济的发展和周边配套的成熟外，必须努力提高项目的性价比。如天洋置地开发的天洋城就主推生态城概念，公司董事长周金告诉记者，天洋城近日与温哥华市政府双方共同签署了《中加城市生态化建设战略合作协议书》，天洋城将更加注重项目在景观及节能方面的建设，利用完整的配套和高性价比吸引客户。

　　进入9月份，北京预计将有37个项目上市，期房供应量将会加大。而大幅低于周边项目均价的两限房，近期也开始发号，将对9月上市的新盘商品房产生影响。预计9月楼市成交量要达到去年的平均水平基本不可能。

　　“多数开发商认为京城楼市到明年下半年就会走出萧条期，但楼市的走向尚有许多不确定的因素，单纯用时间节点来预测论据不足。有一点是可以肯定的，开发商必须多开发性价比高的项目才能赢市场。”王英男说。

　　北京东部一位不愿公开姓名的开发商也向记者坦言，公司预计9月份楼市不会出现大家预期的回暖，所以可能会在10月份加大现有的促销和折扣力度。

　　但是，经过新一轮促销后，购房者的心理预期房价如果仍不断下移，那么北京楼市金九银十势必成为空影，回暖更是一个遥远的字眼。