许多项目放弃奥运销售

　　- 市场调查

　　“现在老总急的团团转，根据我们的调研显示，今年下半年北京楼市会因奥运转移注意力，7—10月份的销售黄金周期将被视为楼市的垃圾时间。”该开发商告诉记者，如此推断的话，北京楼市销售时间只有11和12两个月。

　　北京众多大开发商也看淡奥运期间的销售。阳光股份(企业专区,旗下楼盘)旗下的阳光上东 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)有关人员告诉记者，他们在奥运期间将不再推广。金地北京公司的有关人员也表示，虽然他们在奥运期间进行销售，但不会做推广。

　　本报记者有针对性地对30个项目进行“奥运期间是否销售”的调查，除了8个高端项目表示进行推广销售外，其他项目均表示，奥运期间放弃销售。多数楼盘都认为，奥运期间北京老百姓的注意力主要集中在奥运比赛中。“购房者半年都坚持下来了，他们肯定还会坚持，尤其是好多人认为奥运后房价会下降，这更让购房者加强了其观望的决心。”准备购房的刘先生表示，是否购买则要奥运结束后视情况而定。

　　奥运期间对汽车实行单双号的限制，一些远郊区项目的看盘人数将急速下降。目前，还有一个普遍的情况就是，北京楼市在售楼盘主要集中在四环外，甚至在五环左右。有消息说，目前部分远郊区域，包括燕郊楼盘开始在城区内设置临时销售处。“我们在奥运期间关门歇业。”顺义一普通住宅的开发商告诉记者，奥运期间他们的楼盘将不再进行销售推广，只留几个在现场值班看守人员，有人来购买照样接待。“但公司高层的意见是，此期间不会有人来购买，索性让业务员放假。”

　　由此来看，今年下半年真正属于北京楼市的黄金销售时间寥寥无几。虽然目前还很难对奥运期间北京楼市走势做出判断，但从目前购房者和开发商的心态来看，7月—10月仍将处于市场冷淡期。

　　银根是否会放松？

　　- 焦点

　　永同昌集团营销总监肖志刚表示，下半年经济形式可能不会有好的转变，在这样的客观局面下，购房投资仍被抑制，房价局部可能有回落。由于购房者的持续观望导致销售仍旧处于低落阶段，个别开发商的资金链可能会出现崩溃。肖志刚比较乐观的认为，从政府的角度来说，肯定希望房地产业健康发展，政府不希望房价大涨，同时也不希望出现大跌。所以，下半年，银行针对开发商贷款会有所松动。

　　不过，全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，房地产行业从紧的货币政策不会放松。她分析指出，今年一季度，房地产投资增长了32%，远高出了同期固定资产投资6-7个百分点，仍处于高位。“显然房地产投资并没有冷却。这里面的原因是，有很多企业在2007年高价拿地后投资增长的翘尾因素。”

　　聂梅生同时认为房价同比涨幅仍较高，国家发改委与国家统计局公布的5月份全国70个大中城市房价同比上涨9.2%，比4月份的10.1%下降了0.9个百分点；环比上涨0.1%。可以看到房价同比在涨，这是因为去年的房价是在3季度开始上涨的，在1、2季度时并不高，所以与去年的1、2季度去同比，这个指数肯定会高的，但环比会逐步平稳。“从房地产投资和房价因素来看，我判断从紧的货币政策不会放松，现在地产界需要时间消纳2007年的‘圈地风暴’造成的行业透支，2008年正在为此付出代价。”聂梅生表示。

楼市正处于滞涨初期

　　- 观点交锋

　　●聂梅生(全国工商联房地产商会会长)

　　针对目前市场现状做了如下推断：

　　①房地产市场交易量的持续下降→②楼市的有价无市→③市场失去信心，深度观望→④开发商资金难以回收→⑤资金链的紧张还贷困难→⑥银行风险→⑦房价跌落，企业破产。

　　目前的局面正处于①和②阶段，可谓房地产的滞涨初期。随着交易量的萎缩，随之带来的就是购房者恐慌与开发商融资困难，开发商将最终会面临破产的边缘。

　　●陈云峰(明天集团副总经理)

　　观望大势难以扭转，加上宏观经济环境的恶化，第三季度北京楼市肯定还是不乐观的，但是我认为到了第四季度，也就是10月份至12月份，楼市会转暖。我做出这一判断的依据是，经过大半年的调整，第四季度房价可能已经降到了谷底，而北京的购买需求是确实存在的，当房价降到购买力能够承受的水平时，购买力会激发出来。

　　去年年底至今年之所以会观望浓重成交萎靡，主要原因就是价格飙升得太高太快，开发商一厢情愿地在前面快跑，跑到购房者都跟不上脚步了，交易量能不跌吗？现在已经有很多项目意识到这个问题了，他们开始停下来，等着购房者一起跑，具体的表现就是不少项目在打折，在降价。我预计，到第四季度，这种价格的调整会到位，也就是说北京的房价会降到谷底。当“房价不再高处不胜寒”的时候，购房者的购买热情才会重新恢复。

　　我们也可以看到这样的例子，比如西南三环新开盘的项目低价入市，确实很热销，这就是价格对购买力的激发作用。此外，奥运会后北京的认可度更高，外来人口有可能进一步增加，这也是促进楼市回暖的可能因素。

　　●杨少峰(北京联达四方房地产经纪公司总经理)

　　在我看来，奥运会之后，直到年底，北京的房价都会继续下跌，交易量同比也会大幅下降。

　　楼市传统的旺季5月已经过去，6月份也马上要过去。5月份这本是被地产商寄予希望的月份，也是地产商回笼资金的黄金时期。但是这个月的实际成交量却给他们泼了一盆凉水，开发商原先指望的“红五月”非但没有出现，房屋成交量依然下滑。

　　需要注意的是，如果前几个月的楼市低迷，业界还可以找个理由说是开盘项目少导致成交下滑，现在已经迎来北京楼市放量高峰了，5月北京约有40个项目开盘，可售期房住宅供应量也在上升，但是成交量还是给予了开发商沉重的打击。5月一过，销售淡季已经到来，未能抓住前一个机会的开发商，只能苦撑着等到下一个销售旺季的到来。撑不住的开发商，将迫不得已选择降价，房价还将继续下跌，而年底，将迎来房价的低谷。

　　接下来北京楼市只能看奥运会开始后的8、9、10三个月，如果这三个月还不能赢得较好的销售业绩，北京楼市将彻底进入冰点。面对惨淡的楼市现状，各大项目并不是没有采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，但经历了2007年疯狂之后，消费者已经理性很多。开发商需要拿出真正的诚意来打动消费者，而不能仅仅只是作秀。

　　●郝先生(市场营销人士，31岁)

　　下半年的房价，应该还是会跌的，我现在初步的想法是继续持币待购。

　　我今年刚结婚，而从去年下半年，我就开始留意楼市，但由于北京房价实在是太高了，所以我们结婚都还没买新房。今年的楼市和去年完全不同，一下子感觉买房的人腰杆硬了很多。现在我们已经可以理直气壮地跟售楼员问有什么优惠折扣，但是在去年，这简直就是没可能的事情。

　　我的感觉是，目前购房者都在观望，由于资金上的原因，开发商和一些投资者的折扣和议价空间还是较大的。我计划一边看着一边谈着，不着急定下来。因为下半年楼市怎么走，还是取决于消费者，如果市场继续观望态势，我觉得有可能房价还会下跌，因为市场毕竟是供求决定的。