物业税征收虚实难辩、城区高价住宅仍旧“有价无市”……种种迹象表明，进入新年的京城楼市似乎仍未摆脱“拐点”之说，而借助价格优势，燕郊楼市成为“拐点”论的最大赢家。相对于城区15000元以上的均价，燕郊楼市不到5000元的均价对购房者来说诱惑极大，在“拐点论”的推动下，热销、抢购成为燕郊楼市的主打旋律。

燕郊楼市：“拐点论”下的另类现象

由政策引发的“拐点”多米诺效应并未在燕郊发生作用。2007年以来，燕郊土地放量、楼盘销售、租赁一直表现火热，相比于时下纷纷扰扰的“拐点论”，燕郊房地产市场歌舞升平的“另类”表现一直为业界所关注。

2007年，燕郊总体放量达700万平米，且多为上百万平米的大盘放量，放眼整个燕郊，到处塔吊林立，俨然一个红火的施工场景；燕郊放量速度更是令人惊叹，单是上上城一家，其年放量就达到200万平米，这种现象及速度在全北京乃至全国都极为罕见。据上上城项目总经理曲靖透露，今后几年，上上城还将保持年均200万平米的放量。

1月6日，上上城二期开盘，现场一派火热气象与当天的小寒节气形成鲜明对比，也似乎预示了前日专家的判断。当天，上上城二期首批推出的23个楼栋、11000套住宅全部售罄。在亲身领略了燕郊的变化与上上城热销的场景之后，湘江伟业董事长方明理、北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新等颇多感慨。“城区的拐点拐到燕郊，却是另一番热销光景，‘拐点’之争在上上城的销售数据面前似乎毫无说服力。”

上上城的热销仅是燕郊楼市整体向好的一个典型代表。2007年至今，燕郊各大楼盘销售态势均有不错表现。2007年9月开盘的华泰•忆江南，其一期4栋多层板楼已经销售完毕，二期8栋高层、小高层建筑目前已经销售了60%；2007年12月底开盘的御景湾，目前西区公寓销售也已接近尾声；今年1月5日，以SOHO为主打的新锐时代正式对外放量，据称当天销售比较火爆。

2008年，包括上上城、纳丹堡、欧逸丽庭等项目在内的燕郊整体放量达到700万平米，业界预测价格有望冲上7000元/平米大关。

“价格落差”促使燕郊楼市逆市走热

“‘价格落差’是燕郊楼市逆市走热的主要原因。”北京华本时代品牌顾问中心总经理周金旺指出。周随后解释说，燕郊区的房价基点比较低，城区五环均价已高达15000元/平米，燕郊近一两年上升比较快，即使如此目前均价也不到5000元/平米。燕郊当地一位开发商表示，即便与通州相比，同档次的楼盘，燕郊房价明显要比通州房价低2千元以上。“目前通州房价正以每年10％～20%的速度上涨，燕郊亦然，所以巨大的升值空间也是众多购房者趋之若鹜的最大动力。”

时值农历新年，加快资金回笼成为各大项目首要目标，但楼市大环境的不利使得不少开发商压力倍增。“首付提高10%，一般能消灭30%的市场需求，单此一项就极大减缓项目的资金回流速度与销售进度。”国美第一城总经理陈云峰说。相对于此，燕郊地产开发商的日子明显要好过很多。“我们的项目现在根本不够卖，所以也不需要策划部做特别的宣传计划。”上上城策划部一位工作人员如此告诉记者。据上上城销售总经理曲靖透露，目前上上城回笼资金已达到40亿。

陈云峰坦言，在现阶段，包括自己项目在内的“不少开发商为了缩减销售周期、加快资金回流速度，都将控制成本作为头等重任。”而在曲靖看来，上上城销售之火爆，其根本原因正是其独特的开发模式，使得项目成本得到很好控制，项目性价比大大提升。

据介绍，上上城拥有自己的建筑原料厂，水泥、沙子都是自产自用，仅此一项就大大节约建筑成本；上上城销售团队全部来自本公司，其中包括策划、营销、广告、甚至后期物业等相关环节，这种营销方式在燕郊甚至整个北京也是惟一一家。代理公司利润的剔除，使得上上城的性价比大大提升，当然也敢开出比同区域同类项目低上千元，比北京城区同类项目低几倍的超低价。“自行运营节省的成本提高了社区配套的档次与项目性价比，而性价比的提高又为项目招徕了更多的客户，最终形成良性循环。”曲靖说。上上城配套建筑之一的福成国际大酒店已建成营业，其也是目前燕郊最高档的酒店，已经成为燕郊一处地标建筑。在二期配套规划中还会包括燕郊第一家SHOPPING MALL、第一家大型娱乐城，届时上上城将形成一个集餐饮、娱乐、休闲、教育、医疗、超市、百货等多种配套完善的生活氛围。