京东燕郊6月份一个新开盘的项目将打7折销售！！！

这些天总能够收到有关房屋销售的广告短信，一个卖了很久的项目说要封盘了，最后剩下的2000套住房以比较便宜的价格清仓销售，而且在报刊上，在地铁的广告上，在地铁站发小广告的业务员手里，这样的来自于燕郊项目的消息被不断传播着。今天早上,看到一个这个月要开盘的项目在地铁车厢里面,打出满眼的橙色,鼓吹让人一般人听不懂的橙色社区理念,这到底是怎么了？

住在东部地区的工薪阶层，对从国贸、大望路附近的长途公交车一定印象深刻，那就是著名的930路公共汽车，这是CBD连接北京东部通州、燕郊和三河区域的重要交通工具，也是很多年轻人从第一居所到工作地的唯一交通手段。所以这个公交车在早晚高峰时段，以人满为患著称，也就产生了河北当地克隆930车的热闹场面。产生这样现实的原因在于，有相当多的北京人（工作在北京的人）在那里购房并居住。

燕郊隶属于河北廊坊的三河市，是一个特殊的飞地，也算是和北京关系较为紧密，经济较为发达的接壤区。燕郊的房地产随着北京房地产行业的发展而不断发展，受通州区房地产市场的影响比较大。由于燕郊的房地产销售价格相比北京市区、北京通州区分别有一定的差距，因此也就自然构成了价格阶梯，也就成为不同收入阶层购房需求的不同体现，也是当地开发商标榜的CBD后花园的实际体现。由于需求的影响，可以说京东燕郊地产是北京东部地区地产市场的一个晴雨表。

我做了一个小的整理，发现最近两三年以来，燕郊的商品房价格随着北京市场的波动，价格上涨的速度也是非常快的，以上上城项目的均价为例，2003年12月29日开盘价格为1900元，接着分别在2005年2月24日，上涨到2000元，在2005年12月31日上涨到2600元，在2006年6月20日上涨到3000元，在2006年10月29日上涨到3400元，在2006年11月4日上涨到3500元，在2007年4月28日上涨到3600元，在2007年8月3日上涨到3800元，在2007年9月29日上涨到4200元，在2006年10月26日上涨到4500元，在2007年11月26日回落到3900元，在2007年12月11日上涨到4500元，现在该项目的价格回落到3800元，可以看出该项目在开始的阶段价格调整的周期比较长，甚至一年多的时间里面价格的变化不大，而从2006年下半年开始，价格开始快速增长，特别是2007年这个年度，价格调整的频率加大，价格调整的幅度加大，但是到了2007年年底，状况发生了改变，价格出现的下降的态势，没有了快速增高的情形，说明该项目的策略已经由于销售状况的改变而改变，以至于目前该项目已经连篇打出最后2000套尾房让利销售的广告。一个项目2000多套能够叫做尾房吗？

纵观该区域这两年退出的项目的销售价格，由于这些项目相对集中，所以竞争相对比较激烈，也具有很强的可比性。该区域普通住宅的销售价格目前已经形成了5000元左右的销售瓶颈，公寓已经形成6000元的销售瓶颈，可以简单的估计为，超过这样的价格其销售速度明显下降，而近两年大量项目的开拍更是使得该区域产生了供大于求的局面。

在不久前结束的北京春季房展会期间，一些情况就比较耐人寻味。由于投放市场项目的数量较多，各项目上市的面积合计约有几百万平方米，导致很多燕郊的开发商不得不加入到抢夺消费者的行列里面，手段不断翻新，已经不限于送礼了。有的项目已经给消费者送首付款了，就是私下帮助买方人垫付首付款，这样就能够满足他们提出的口号，两万买两居，三万买三居室的宣传了，而且利用这种手段的项目还不止一个，这是一个违规的方法，让我这个同业感觉有点“刺激”。

据相关资料显示，目前燕郊区域在售及即将入市销售的楼盘将近30个，预计供应面积1400万平方米，且多数为普通住宅项目，有些项目的体量超过100万平方米，对于这样大的一个市场供应规模，在正常销售年份市场的消化吸收都需要一定的实际，何况从去年年底到现在燕郊地产出现了低迷的现象，这些面积要想很快的销售出去已经很难了，而且燕郊的配套的劣势会在价格优势不明显的前提下突出显现，这样对于燕郊地产而言更是雪上加霜的情景。

炒房客走了，准购房人的钱包憋了，价格冒顶了，供应量疯了，这些因素使得燕郊地产目前处于两难的境地，不是拐点也差不多了。还有更“刺激”的事情发生了。昨天听到那里一个项目的销售负责人说，在6月份要开盘的4个项目中，一个项目已经公然7折上市了，使得他们这个项目顿时慌了手脚，乱作一团，策略的制定是个严重的问题，按照原有的价格上市，可能就是等死，打折让利，可能也会死，这下真的热闹了。

燕郊那里的楼市已经下暴雨了，北京这边会怎样，因为很近，我们都瞧着呢。用德云社李菁捏着鼻子的腔调说话吧，“太刺激了”