红五月，购房者观望心理凝重

五月已经过去了，开发商的打折、促销、降价等活动并没有使今年的五月像以往那么红，而且还首次出现了成交环比下降。本该是销售旺季的五月为什么会出现这样的情况呢？

根据数字100的调查显示：51.9%的人认为现在“应该暂时观望”，也有35%的人明确表示现在不是买房时机，由此我们可以看出86.9%处在观望阶段，也就是说现在人们的的买房动机不强，购房者的观望心理愈发凝重。

从07年的火爆进入08年的观望，短短几个月时间楼市竟发生天翻地覆的变化，这个变化是什么原因导致的呢？

国家调控政策效果集中显现

2007 年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着今年持续加息、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将继续施行。业内专家认为，2008 年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。

为了规避金融风险，减少市场货币流通数量，中国人民银行从2007年1月15日至2007年12月25日先后分十次上调存款储备金率，上调至14.5%；进入08年国家又分五次将国家存款储备金率上调至17.5%。2007年中国人民银行为了控制房贷的数量，分六次提高贷款利率，从2008年1月1日起，购房者要一次性承受2007年6次加息负担。

上调存款储备金率预示着宏观经济的闸门在收紧，未来预期的货币供应量减少，甚至影响到消费者的预期收入。第二套房贷政策也对购房者来说抬高从银行获得购房贷款的门槛，连续加息也加重了购房者还贷负担，这些在很大程度上使购房者的购房计划向后推迟。

土地流拍，开发商底气不足

曾经“地王”频现的土地交易市场，近来显得有些冷清。自2007年10月，在湖北武汉市出现了2007年9月27日出台“房贷新政”后的首次出让土地“流拍”后，福建省福州市南江滨一地块当月因没有达到政府的保留价而“流拍”。进入2008年土地招标拍卖“流拍”或底价成交更频繁发生，并迅速全国性蔓延。

例如：5月12日，福州市2008年第四次国有建设用地使用权拍卖会再现流拍，由于竞买人数不足3家，两幅位于福州市中心的土地被迫以挂牌的方式继续出让；6月8日，厦门市国土房产局举办土地拍卖会，拍卖结果让人大跌眼镜，12地块有5块流拍。

土地流拍事件的频现是楼市寒流的一个新佐证，说明开放商对现在的行情也是不看好。再加上一些业内大鳄的观点和言论，例如王石的“拐点论”、潘石屹的“百日巨变”等这些都从一定程度上影响了开发商，而开发商的动作在很大程度上加重了购房者的观望心理。

温州客在京抛盘加重购房者观望心理

大家都知道温州炒房团不仅在中国乃至是世界上都很有名，几乎哪里有房子哪里就能见到他们的影子，甚至可以称他们为楼市的晴雨表。可是在当前的房贷政策和银行货币政策的作用下他们逐渐变得捉襟见肘了。

2008年6月4日的《经济半小时》栏目播出了温州人在京疯狂抛盘。节目中显示由于还款压力加大、租金远远还不起房贷，对精明的温州人来说逃离市场的时候到了。

温州炒房客老高说：“现在出货人太多，房子卖不掉也很难租出去，有的房子已经空了快两个月了……”

温州人抛盘说明了以老高为缩影的温州投资客对未来的房价增长预期不看好，07年连续六次加息使投资客月供增高，而目前的租房市场的租金持续走低，使投资客投资回报率极低，甚至入不敷出。高月供低租金使得投资客开始抛盘，大量的房子涌向市场，改变了原来的供不应求的局面，从而在某种程度上拉低了价格，造成房产降价的局面。

这些给预备购房的人心理又蒙上了一层阴影。看到这期节目的预备购房者肯定会想：温州人都抛盘了，自己还是再等等看吧！

开发商打折、降价，给购房者降价预期

多次上调存款储备金率使开发商很难从银行获得企业发展所需要的资金，造成房企资金链条紧张，六次加息也使开发商背上了沉重还贷包袱。在当前这样一个“楼市寒流”里，开发商为了尽快将楼盘出手，迅速回笼资金纷纷进行降价、打折，例如：以万科为代表的房企领头军已经预见到未来的资金链条紧张，提出拐点论，率先降价。有的开发商还有更优惠的政策--买房送车等等，这些的优惠政策或多或少的给购房者这样一种感觉：当前的房子多了，卖不出去了，买房的人少了，房价要开始降了。

这样的市场动向，使得购房者本打算买房的也向后推迟了，购房者的观望又使得房企回收资金不力，为了更好地回收资金开发商会进一步降价。据传，燕郊的某楼盘如今已经打出了七五折的招牌，引来市场一片呐喊和恐慌。

开发商降价在一定程度上可以起到很大的促销作用，但是产生的整体价格松动却产生了楼市的整体观望效应。

试问谁会在这不稳定的行情下去购买房子这种价值不菲的商品呢？

在这样的一个市场情况下，逐渐形成一个降价与观望的恶性循环，这个循环进一步加重了市场观望局势。

纵观2008年前五个月，不论是国家政策，还是开发商的活动和一些炒房者的避害行为都在无形中影响着购房者的心理。进入五月，北京市出现了首次房价环比下降的局面，这就给正在观望的待购房人群以足够的理由继续等等，看看房价会不会再降些，使整个楼市观望氛围越发浓重。