地产“和谐”之路（一）

产权期货，未来地产的交易方式 (作者：锁予龙 广外大学）

近期部分大型城市房价骤降，在个人以及组织影响下大多数购房者仍处于观察状态。买房贵，售房难，购房者与开发商矛盾日益激烈，部分中小地产商也陷入资金链周转不畅的危机。“5.12”后，王石等人的迥异观点又一次挑起人们的矛头，地产业正处于困难时期。

为了实现房产商与购买者的双赢，在房价增长的同时，购房者以最小投资享有最大利益。笔者将介绍关于房地产行业的三处“和谐”，今日先说第一点：

一．“和谐”销售产品：  房屋产权期货化，分期购买与获得。

顾名思义，就是将房屋的所有权进行未来交易。方法举例如下：

假设广州市区一处70平米房子价值80万。将房屋所有权期限分成两个阶段，前10年与10年后。买方A可以用房价的35%即28万购买房屋前10年的所有权，到期所有权将转让给地产公司或公司指定的所有权受让人；同理，买方B可选择提前购买房屋10年后所有权，应当支付约房价的65%即52万。

1.相关收益如下：

以广州同类精装房的现期平均出租价格为例，每月约3000元，10年期即30万，大于买家A的购房房款，购买10年所有权将比租房更便宜。同时买方A还可以享有该房屋的收益、使用、定期内典当、抵押、房屋出让等权利，可以落实户口，解决子女上学、结婚等问题。10年后由于财产、能力不同，可以购买其他房屋的所有权，尝试多样的住房。

由于土地是稀缺资源，在我国特殊的国情下，房价长期的增长是必然趋势，10年后房价也极有可能增至数倍。用65%的现行房价去购买未来的房屋，若房屋价格10年只增加一倍，就获得了222%的收益，所获得的收益率也是任何其他形式投资都很难达到的。

2.主要问题解决办法：

对于新房装修费及房屋转让费等，房屋所有权人与受让

人将按比例分担。如房屋前10年

所有权人A装修费15万，可以由A承担装修费的65%，10年后所有权者B在所有权购买时支付装修费的35%和房屋转让费。但按规定，房屋装修费用不得超过房屋价值的固定比例，且在签订购买合同时A要提前申报房屋装修费用，由地产公司根据所要求的费用进行装修服务，实际超额部分由A承担。

为了保护房屋价值，保证房屋所有权人利益，房屋所有权人应当购买住房保险，由于人为造成房屋价值损失的，损失的部分要在所有权转让时赔偿所有权受让人。保险费以及保险赔偿也要求所有权人及其受让人按比例分担。

由于国家征地，拆迁等，对房屋进行赔偿补贴，所有权人可以全部获得，但应当在规定时间内给付所有权受让人原房价的65%以及房屋增值收益10%。

在房屋转让或受让人名变更时，应该由地产商出具公正证明；房屋问题产生纠纷，可选择调节或诉讼，违约应赔付违约金。

3.所有权期货与长期出租，合作买房的区别。

通过上面的收益说明，所有权期货可以实现比房租更低的投入成本，同时享有了房屋的所有权，满足购房者的基本住房使用、个人价值体现等需要。而购买10年后的产权，可以用有限的钱购得更多的产权，由于房价上涨，未来产权的受让合同也一定程度上增值，这时出售合同，变更受让人，也可以在房屋真实转让前获取利益。这与租房的根本区别在于房屋产权单一，没有房东与房客，也减少了租房管理等费用。

所有权期货类似于合作买房，但优于合作买房，事实上，个人很难找到有如此意愿的合伙人，同时由于个人信用、资产等限制，是很难实现这样的购买方式，容易产生纠纷，且不易调解。但由房产商作为所有权期货交易的主办人，将有能力处理以上问题的。本人今天只做简单介绍，具体问题以后详述。

由于购房者的需求不同，满足他们使用、养老、子女生活、投资等不同的需求欲望，在房屋产品开发上一定要面向消费群体，区分并细化消费主体。任何的销售产品，都要求有与之适应的营销管理方式以及配套服务，如果开发上诉产品，与其配套的房屋装修，价值评估，抵押贷款等也要一并落实。

胡锦涛总书记曾经提出要构建和谐社会，这不仅规定了地产发展的游戏规则，也说明了地产业未来的游戏内容。实现产品、销售、管理的和谐，与购房者形成互利共赢的良好关系，“和谐”之路将使企业走的更加长远！