4月20日，“未来城市综合体升级论坛：在河北燕郊意华东贸国际花园举行，由意华地产倾力打造的”意华东贸国际花园城“随之亮相，被与会专家学者誉为“首都东扩新地标”、“燕郊从此更北京”。

国务院发展研究中心社会发展局副局长岳颂东、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞、全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波、亚洲购物中心协会轮值李市长郭增利等专家官员学者出席了本次论坛，就“首都东扩”、“区域经济合并发展”、“HOPSCA未来城市综合题对城市价值的提升”等多个话题进行了热烈探讨。

与会专家认为：现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。意华东贸国际花园按照“HOPSCA”基本理念设计建设，包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能：具备完整的街区特点，使建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，极大扩展了城市的空间价值。

据开发商介绍，意华东贸国际花园座落于连接北京与燕郊的门户位置，开发总体量达70万平方米，即将入市的是面积为40至120平方米精制小户型水岸公寓。项目负责人刘越生表示：开发商将完全按照“五星级社区、精装水景园林、全龄四季会所”的国际标准，打造一个“升级版”的未来城市中心高端复合型社区，使之具备巨大的社会效应和经济价值。

▲主办方：中国房地产报

▲协办方：

三河市莲荷房地产开发有限公司

易居中国

▲论坛时间：2008年4月20日

对本次活动现场的图文直播：

活动现场

主持人：俗话说山不在高，有仙则铭，水不在深，有龙则灵，今天我们的地方虽然不大，但是我们几十位嘉宾的光临使得这里蓬荜生辉，连春雨也跟着来临，下面我介绍一下今天的嘉宾：

三河市市长张金波

三河市副市长、燕郊经济技术开发区管委会主任许春声

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波

国务院发展研究中心副局长、研究员岳颂东

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

易居中国北京公司副总经理刘昱

中国购物中心产业咨询中心主任郭增力

三河市莲荷房地产开发公司副总经理刘越生

让我们再次以热烈的掌声欢迎大家的光临。今天到场的还有18家媒体，新浪、北京商报、信报、参考消息等。

 

下面我们有请三河市莲荷房地产开发公司副总经理刘越生先生致欢迎辞。

 

刘越生：各位来宾大家好，今天来了一场及时雨，它使北京东燕郊春意盎然，我们在此举办未来城市综合体升级论坛盛意融融，我们欢迎各位嘉宾和媒体朋友。

 

近几年来城市综合体一直是城市发展的重要标志，从早期的国贸到现在的华贸中心，这些集商业多多种业态的集群标志着CBD向东扩张的脚步，2007年意华东贸国际花园在CBD东郊盛现，开放性的地标集群，强烈的昭示性地标为城市的出现呈现了独一无二的集群，南城将建造了城市大广场，意华东贸国际花园的出现，必然以其丰富的体量，全面整合成熟地标的建筑性资源，填补CBD东互合城市功能，意华东贸国际花园追求城市独立自由，给白领阶层提供易居之城，创造出前所未有的高舒适度，高附加值的城市生活中心，专署CBD的城市花园社区。

 

国家品质公寓加住宅，五星级酒店，加上城市中心主干道，意华东贸国际花园全面提升区域品质，其中4万平米的国际购物中心和时尚街区，致力于制造成熟的业态，上万平米的意华东贸国际中心是燕郊首个国际高端写字楼，成就京东活力商务中心，百米高度的五星级酒店，不仅满足燕郊开发区世界企业的商务需要，还成就高度成熟的度假氛围，为大家提供成熟的交流平台，意华东贸国际花园引进世界级服务物业公司戴德粱行提供高品质的服务。意华东贸国际花园精心建筑五星级品质的居住环境，阳光、植物、水的自然元素和人的因素结合，围绕数千平米的水景营造自然人居环境，真正实现人车分流，地下、地上双大堂设计，让品质体现在每一个细节。

 

意华东贸国际花园3000平米主题会所，独一无二的热带温室，很多罕见的热带植物，各种室内热带风情，打造同步CBD品质的精英生活场，下面我们项目的情况请大家看一个本项目的三维动画，谢谢大家！

（播放项目PPT）

 

主持人：相信各位看了这个短片以后，对意华东贸国际花园描绘的未来城市综合体美好的生活充满了憧憬，下面有请顾云昌会长发言。

 

顾云昌：很高兴又一次来到燕郊，意华东贸国际花园是第一次来，看了这个录像的确有很多想法，在我们快速的城市化过程当中，在首都不断的扩张过程当中，人民以后的生活怎么过，其实人们想到的都是城市生活，为什么要城市化呢，这是世界潮流，看来城市的生活的确比乡村的生活要好，但是城市化过程当中，会有很多的问题，咱们首都比较看到了，首都首都开玩笑都说是首堵，交通很堵，空气的质量很差，生活的质量没有过去想象的那么好。当然了，随着奥运会的开展，城市的空气质量和交通要改善，但是越来越多的人希望到城市里面来，首都的房价居高不下，我想以后最高的房价不是北京就是上海，深圳和广东都是其次的，在这种情况下，人的生活环境和收入资金，许多问题都在思考。

 

选择什么样的生活方式，刚才在路上的时候就在想，过去讲空间距离，现在讲时间距离，还有空间的感觉，从这个角度我们体会一下居住的环境，生活的质量，如何提高呢？这两个方面是重要的。

 

当然了，一般人如果有钱还是在城市住，离城市近一点感觉更好一点，空间感更好一点，但是我们出郊外，这的房价是市中心的房价是多少分之一，而且我们的距离，空间感觉很好，空气质量比城里要好，给人们提供了另一种选择，从国贸到华贸到东贸，北京的城市规划将来就是往东扩，我们如何做好我们的楼盘，创造更好的生活环境，这是我们房地产开发商应该认真思考的问题，刚才我想了这个问题，我在这行业时间比较长了，82年第一次全国开一个小区建设和管理的工作会议，在常州开的。后来我说叫小区不合适，叫住宅区，小区的概念太窄了，住宅区进一步了，小区就是组团式的概念，里面讲配套什么，现在想想，当时的历史传承，我们那时候讲的是小区，现在讲的是城市综合体，实际上我们是在建城市，我们的开发商，我们的行业，我们生产的产品看起来是一套一套的房子，实际上是一个小产品，小的产品是社区，大的产品是城市，一个公司不可能盖一个城市，但是可以在规划下面盖一个小城市，我们在城市里，城市概念要有，城市的概念就是综合体的概念，小区的概念就是居住的概念，人生活在里面，不能只是住，要有文化配套，城和市要结合起来，城就是住的地方，城墙保持安全，光住不行，要有各种生活、商品的交易，要有市，最早的城市就是这样的。

 

现在的城市不那么简单了，首先要有产业的概念，要有市场的概念，这个市场有第二产业，第三产业，有可能我们第二产业在城也搞起来，这样生活方便一点，后来城市越来越大了，功能分区越来越绝对化了，望京居住区，开发区，现在的布局是这样了，我们要做一个生活区的概念，要把宾馆、写字楼都考虑到，在城市里面的综合体能解决这个城市的概念。

 

其实世界各国的发展叫做城市群也好，叫城市综合体也好，实际都是把大城市的概念功能齐全化，在一个功能里面实施，达到了时间距离，空间感觉的要求，提高我们的生活质量和品质，今天看了以后，我从家里跑到国贸，地铁坐了四十分钟，但是从国贸过来20分钟，时间距离上很可贵，这个地方如果搞的话，肯定会像我们做的三维动画，和北京市没有什么差别。

 

现在还有一个障碍是高速公路收费，像美国那样不收费就好了，什么时候不收费，城市的界限全部打破了，不是行政的界限，完全是城市的建设，所以我想今天讨论这个问题，实际上就是说我们在环渤海湾未来非常看好的地区当中，如何把城市群打造出来，每个城市群都有很好的特色，有一个生活环境，而这个载体就是城市综合体，我希望我们的开发商和业界人士，大家站的更高，看的更远，而不是从盈利、赚钱的角度搞，而真正从老百姓的角度创造一个好的生活环境，城市化的浪潮要不断的往前推，我们现在城市化是44.9%，70%以上才是现代化，我们总有一天会是75%的，不可能老在城市中心，所以我们创造出很多的模式，我最近看了胡锦涛总书记在博鳌讲了一句话，他说世界上没有一个放之四海皆准的发展模式。世界上的经济发展和时代发展都没有一个都可以用的模式，我们上海的模式和北京的模式发展的过程当中不一定完全一样，燕郊和昌平的模式也不一样，都有区别，但是有一个是没有区别的，就是为人类创造更好的生活环境，这个生活环境现代人感觉很好，未来人感觉也很好，就讲和谐，讲现代人和现代人的和谐，未来人和现代人的和谐，现代人互相的和谐就是讲的社会保障，不同的收入家庭都有一个生活的环境，未来的和谐是讲的环境，讲的是可持续发展的概念，人与人之间的和谐，人与自然的和谐，我们在创造这个不同模式当中，两个角度去考虑，这就是我们追求的目标。

 

我们看了这个PPT，我想我们用心打造的话，尽管我们是高层，自然也会取得消费者的亲睐的，项目也会取得一定的成功，谢谢！

 

主持人：谢谢顾会长的精彩发言，顾会长说要用区域发展的眼光打破行政规划，我们的岳局长是国务院发展研究中心副局长，他肯定有一定的发言权，下面有请岳局长谈谈自己的看法。

 

岳颂东：尊敬的主持人，在座的各位朋友大家上午好，首先感谢中国房地产报邀请我参加这个论坛，再一个对意华东贸国际花园的打造表示热烈的祝贺。今天论坛的主题是关于未来城市综合体升级，我想谈这么几点感想和看法，供各位同仁来思考。

 

首先我们知道三河和燕郊位于北京市的郊区，应该说是北京最近的河北省的地方，燕郊和三河的关系，和市内的关系，北京市的影响大于三河市的影响，从地理位置来说是最近的，我们在这个地方发展就不能不看到北京市未来的发展，所以北京市未来的发展规划，根据国务院的批示叫两轴两带多中心，两带就是从西部生态带到东面的产业带，产业带也就是现在的顺义、通州、亦庄这样弯下来，燕郊在通州的北面，也是北京市东部产业带发展的边缘，也可以说在其中，所以我们处的地理位置的优势显而易见。

 

从北京市的产业中心发展来看，改革开放三十年来也不但的东移，我想再稍微详细的多说几句，八十年代中到八十年代末，中国市的经济中心在中关村，发展是最快的，然后到了九十年代中，移到了现在的西单，金融一条街，九十年代末都移到了现在的CBD，新世纪现在看来已经向顺义、亦庄、通州转移。

 

改革开放三十年来，北京市的中心逐渐的向东移，因此我们燕郊，三河处在北京最近的一个地方，今后也将成为北京市经济中心辐射的地方，最得意的地方。因此从这个宏观背景来讲，我们的意华东贸国际花园前景非常看好。

 

第二，未来城市综合体。刚才顾会长讲了城市的发源，有城有市，在一个城市比较小的情况下，这个城市本身是不个分太多严格的功能的，一个县级市，哪有什么太多严格的功能呢，生产生活基本在一起，后来由于城市不断的发展和壮大，就觉得功能分区一定要鲜明，特别我们受苏联城市规划的影响，这个顾会长应该是内行，像我们现在有苏联帮助设计的城市，像包头，他们的生活区在这边，生产区在那边，功能分区是非常鲜明的，生活区、生产区互相是隔开的。而且那时候优先发展重工业，到处是烟筒，污染很严重，所以把生活区分开，因此城市功能分区非常鲜明。

 

随着城市的再发展，特别是大中城市，工业区在开发区了，集中搞工业，对于城市区来讲，大力发展第三产业，北京市也好，大城市也好，完全到郊外，开发区去了，对城市来讲，他的功能分区就不像过去那样生活生产区很严格了，再加上随着人们生活节奏的加快，由于道路的拥堵，现在人们非常讲究时间概念和生活半径，能不能在最短的生活半径当中，满足我人生最多的综合功能的需要，这个问题提到议事日程上了。

 

所以出现了很多最早叫做居住综合体，就是居民小区，他包括休闲、孩子玩啊，能够满足居住过程当中综合的功能，而后来感觉这个不足，要购物呢，那购物我时间又紧，我想在一个地方购很多东西，想买什么都有，就是购物的林荫大道，我在这里什么都可以买到，在这里还可以休闲，待一天都可以，就出现了现在的shoppingmall，然后随着城市的再发展，形成了两轴两带多中心组团式的，就是一个组团是相对独立的完整的城市综合体，要满足生产生活生态的综合需求，这个生产主要是第三产业，有企业、跨国公司，要在这里可以产生经济效益，我在这个地区就业最方便，第二我在这里生活也方便，第三满足生态的需求，人本身是生态的组成部分，人和大自然是天人合一的，我在这里不仅就业，在这里生活，还感觉非常舒适，和大自然水乳交融，这样就要求我们城市要有综合体的出现，在这种情况下，城市越发展越大，而且很多的条件，综合起来，未来的城市需要这样的城市综合体，相对独立的，一个一个的相对之间能够满足综合功能需求的大型建筑群体出现了。就像我们今天的意华东贸国际花园一样，有饭店、写字楼、居民楼、后花园等等，我们不出这里就可以满足就业、居住、休闲的生活，全满足了，这就是一个综合体的概念，应运而生了。

 

既然我们谈到意华东贸国际花园，我想提几个建议，如果我们和这里比唯一的缺陷就是距离市中心远，但是这个远也是相对的，如果我们举目看国际特大城市来比，也不远，你像东京，我们这个位置如果放在东京还在城市的城区，如果巴黎的话，也不远，如果洛杉矶，距离30公里也不远，当然了，我们现在不能说国际特大城市，还要说北京，北京眼下来看还是距离比较远的，因此我们意华东贸国际花园怎么样在距离天安门30公里的位置给人的感觉是在市内生活，我看了沙盘很好，特别是搞了一个很大的步行街，满足客户在这里的任何的需求，还有热带花园，出门就是小王府井，背后就是西双版纳，因为我们说你们在打造的时候就按照小王府井的方案去打造，你们看看王府井有什么街头雕塑，也搞一些，我背后就是西双版纳，打造成一个热带雨林，而且你到西双版纳考察一下，那有什么地名你就起这样的名字，这样你的楼盘档次就上去了，他在这里生活，并不觉得离市内远，星期天到王府井去，也并不太远，这样就完全跨时空的把市内生活的符号克隆到意华东贸国际花园来了，这是你将来的最大的卖点。

 

另外我看到你前面的楼盘距离这个条大道比较近，希望在这里做做文章，如果地基没打，可以在往后退一点，否则噪音会比较大，我看背后的容积率比较低，前面的容积率比较高，但是前面的容积率比较高，又距离公路太近，不知道怎么考虑的，如果往后靠靠，楼盘会卖的很高，地标可以搞的更加鲜明一点，你现在有一点双子星座的样子，北京有很多，设计应该是唯一性的，标新立异的，才是坐标，如果意华东贸国际花园要搞一个一看完全记忆犹新的话，在设计方面还需要考虑一下，提到升级，就希望你在而且上设计，既然是综合体，一定要使综合的功能非常完善，综合的功能相互匹配，综合的功能相互协调，使他感到居住在这里无懈可击，尽善尽美，向着这个目标努力，工程技术人员和设计人员，要设身处地的想想，搞一些市场调查，还有什么功能你这里没有完成，使他的功能尽善尽美，我们要这样打造意华东贸国际花园的话，我相信他就有后发优势了，比国贸晚，华贸晚，应该更加成熟，所以希望你把国贸和华贸的优点继承下去，完成尽善尽美的未来城市综合体，使他不仅在三河，在燕郊，乃至全国都是响当当的，谢谢大家！

 

主持人：刚才岳局长提出了前面是王府井，后面是西双版纳，刘总对这个有什么看法？

 

刘越生：非常好！确实作为我们这个楼盘，整个项目的规划里面，我们没有岳局长讲的这么生动，但是我们的设计师理念上面就是这样想的，我们共建区部分就是打造城市的配套，我们这个项目是两个配套，一个是大的是城市配套，一个小的是社区配套，城市配套就是说我们这里的“王府井”这是一个标杆，社区配套我们强调的是易居环境，我们整体的建筑内在的品质，比如说我们的建筑质量，我们选的是江苏的南通，我们这边整个项目的建设强调文明建设，创造河北省的省优工程，并且是扎扎实实的来做这个工作，再从另外一个角度讲就是暖环境的配套，再景观上面讲的就是“西双版纳”在北方我们要把南方的植物引过来，确实需要花费很多的精力，我们售后出前区这块景观弄出来了，后来的景区就是这样的理念，岳局长讲的非常好。

 

主持人：下面有请社科院城市与发展研究中心主任牛凤瑞先生发言。

 

牛凤瑞：很高兴和大家探讨未来城市综合体升级，提到升级问题我想围绕这个问题谈谈自己的看法，我是研究城市的，也研究一点环境问题，今天在这里开一个论坛，我就谈谈自己的看法，谈看法之前，我想写说一点胡锦涛同志十七大报告的几句话，可能对我们认识这个项目和城市综合体的升级问题有帮助，他说：城市人口的比重显著提高，以增加城市综合承载力为重点，以特大城市为依托，构建、建设都市密集区，形成新的增长点。如果从这几个方面看，我们看这个项目，未来的发展，我想从三个层次来谈自己的看法，第一，我认为这个项目对于北京市增强综合承载力是一个重要的项目，北京是中国人民的首都，我一直讲，北京市不仅仅是北京市民的城市，而且是13亿人民的首都，是国际化的大都市，我们对北京市的诉求，定位就有一个更高的层次，所以北京市要说对北京市的生态容量进行一个测算，我说这是一个伪问题，本身测量城市容量，限制外来人口的进入，这个是错误的，随着我们技术的进步，发展的调整，我们的承载力是提高的，没有止境的，北京市又是一个在成长中的古老的城市，时时在扩大，这是必然的表现，或者叫趋势，北京市每年的户籍人口增加30多万，十年300多万，又是一个特大城市的叠加，现在北京市流动人口520万，北京又是一个特大城市的小郊区，别看1.6万平方公里，平面面积只有6000平方公里燕郊在离天安门35公里的半径内，也就是说以天安门为中心的话，我们的燕郊离北京的距离是排在3000公里里面，大部分北京的市民，都不如我燕郊离北京市的市中心近。

 

北京要发展，必然要向外扩张，要向河北省的辖区内扩张，这不以人的意志为转移，虽然北京很多的干部没有意识到这一点，但是这是一个必然趋势，我说五八年搞了一个退二进三，前些年又搞了一次，我说以后还要搞一次，就要退到河北省去，北京的城市建设，上世纪重心北移，现在的规划之后说东移，燕郊就是在北京市的东面，刚才岳局长讲了这个事儿，两轴两带，多中心是另外一个事儿，还有不同的意见，其中东西的发展，我们说咱们就是在东西发展方向，天安门向东延伸，长安街的延伸，这种建设对北京市提出综合承载力是一个重要的支撑点。

 

所以，我想你们提的国贸、华贸和东贸这三贸，东贸这个名字起得好，有创意，这样的我们进行东贸项目的建设，对我们北京市未来空间的扩展，尽管他现在不属于行政辖区，他是一个必然的北京市向外扩张的中国方向和渠道。对北京市的发展有好处，至少分流了北京市中心区的过密的人口压力，这一点是没有什么疑问的，你们看到了这个商机，抓住了这个商机，也是开发商适应社会发展的高明之处。

 

第二，我说这个项目对河北省的好处和对燕郊的好处。这种城市综合体的提升，对燕郊又是一个动力，对燕郊本身的提升也是一个引擎，表明燕郊这个城市的发展又上了一个新台阶，综合体意味着什么，现在强调构建环境友好型社会和节约型社会，我一直说，享受同等生活水平，在城市消费比在农村更便宜，我们现在构建的综合体就是在相对集中的区域内，通过土地的节约利用，通过基础设施的集中布置，能够达到以较少的资源和能源的消耗，实现我们较高生活水平的目标。我认为符合目前中国的大的发展趋势和政策的诉求。

 

同时，他也对燕郊城市本身的提升是一个重要的促进或者是一个平台，所以我说，意华东贸国际花园综合体的建设，是不是对燕郊城市的建设，注入了更高等级的城市化的DNA，通过未来的繁育和发展，对燕郊的城市建设，加快这个城市的进程，提升这个城市的建设水平，实际上提高提供了一个平台或者样板，可以这样说。

 

第三，通过项目建设提到未来的京津的关系问题。具体说就是燕郊和北京市未来的关系，现在燕郊的发展，我看现在有十几万人的规模，也是一个小城市的规模了，很快，他会发展成一个中小城市，三四十万人的，当那个时候，他跟北京市的关系可能要比现在更多的引起人民的关注，引起双方政府的关注，我刚才说了，燕郊的发展要依托北京，同时，北京的扩张，北京的发展也离不开燕郊的支撑和支持。

 

燕郊作为北京市城市化重要的一个区域，它未来的前景我看是乐观的，现在我们面临的就是一个行政壁垒的问题，对这个事儿怎么看，我认为破除行政壁垒恐怕只能通过市场的力量解决它，市场的力量可以突破国界，省界更不在话下了，你的开发商从福建到燕郊进行项目的操作，本身就是市场的力量。

 

现在在双方相互依赖，强烈的相互交往，这是不以人的意志为转移的。现在说缩短空间距离，主要的措施现在是技术手段，完善的交通，高水平的交通体系，将来比如说我们有轻轨，我看将来这种时间距离是不是能够缩减到市中心20分钟，甚至更短，这样我们本身与北京的心理距离就会消失，我们时间距离缩短了，行政壁垒消除了，那就不是问题了，我想这个项目的示范意义，是不是可以从三个方面进行理解和认识。谢谢！

 

主持人：谢谢牛主任的精彩发言，刚才您谈到了一个燕郊的人口，我们从燕郊区管委会发布的官方数字，未来五到十年打造成五十万人口的城市，现在从开发面积和和增长速度，每年有1500平米的开发面积，很多开发商认为可以发展到100万。

 

牛凤瑞：无论是50万、还是100万，在燕郊这里构建这个城市的基本条件是具备的。

 

主持人：无论是50万还是100万，这么庞大的人口涌进燕郊之后，对燕郊的购物和商业有一定的要求，下面有请商业不动产委员会的主任朱凌波先生谈谈商业方面的问题。

 

朱凌波：燕郊我是2000年来过一次，当时是台湾人搞的国际使馆区，当时感觉离河北最近，今天早上我来的时候，从回龙观到这里来，40分钟就到了，我实际上想到一个场景，1990年当时周边是荒地，去年的时候，包括万达广场开业，城市化的开业带来了一个提示，在燕郊看到这么一个项目，我在想一个问题，刚才顾会长讲到底要什么样的生活方式，燕郊这个区域无论是给三河市还是北京CBD的人到这里来，要的是什么生活方式，这个综合体，华贸和国贸沿线还有一个东方新天地，这个城市综合体的概念是不一样的，你商务的综合体，一定要远远小于这些综合体，你商业的定位更多的是满足现有社区或周边，在未来五年之内的人口的消费习惯的区域性的购物中心，不能做大。

 

人口是慢慢的梯形增长，而且人口的消费习惯你短时间内很难改变，他去华贸周边或者国贸周边消费的情况，他应该是中低端的小型的商业状况，您这里五星级的酒店和写字楼，未来的客户定位是什么样的人，这个是需要好好考虑的，这个区域尽管交通是没有问题的，但是从人们的时间、历史、文化，包括区域的认知度相对很低，而且认知度跟城市化的匹配，都市化的阶段性还是有一段距离的，要把住宅为主体的面积做大，现在我们做的景观，包括现在所有的配套思路，打住宅主体，易居牌，现在要什么样的生活，我们面临着困扰，华贸周边有珠江帝景这样的大盘，国贸也有现代城这样的社区，住在那里的市民，包括包括生活工作一体化的白领人群和住在这里的人完全不一样，尽管交通解决了距离，但是到现在这里，更重要的是满足易居化的，满足既能有高品质的空间的距离，但是可以享受到大自然的绿色的品质，到这里最后对客户的定位和营销的传达，更重要的不是传达都市的需求，而是满足不是享受现代的、科技的喧闹的生活品质，而是一个易居的，后花园的品质，可能更符合从国贸、华贸这一带人到这里生活。

 

另外还有河北人民到这来的城市需要的概念，尽管离王府井，华贸很远，但是这里和现有的三河的文化配套和教育配套完全一个升级，这是两个梯度，怎么样抓住这两个人群，包括对未来社区的认知度和比例的组合需要深入的研究，看了今天论坛的题目，我想提一些观点和大家共享，这样的城市综合体，更带有城市综合体的主体，从城市化进程的速度，包括培育人民生活，然后人口慢慢的居住进来，培养消费的习惯，生活的忠诚度，你不要太乐观，更多的还是仅仅满足居住，城市化的品质，只是提升你地段价值对未来生活远景的要素，下来还要放大你绿色景观和价值的优势，这是人们最关注的，在北京的调研你看过了，人们最关注的第一个就是交通，交通跟生活和工作是密切的关联性，决定了人们现在住宅的重要的因素，还有一个是价格，第三个才是你提供的更符合人居生活的环境，你在产品开发，消费组合是这样的梯度，但是同时由于你是70万的综合体，你还要想一个问题，您未来的价值最大化，现在的住宅不可能马上价值最大化，但是在五年快速城市扩张和配套出来以后，你未来的住宅从开发周期讲要反回去，我建议这样一个70万的综合体，你在组合上面，包括营销时传达的客户的组合都要有一个深入的分析，时间的顺序跟空间的顺序都有一个很好的梯度化的前瞻性的预测，可能这个地段价值最大化，包括你产品不同阶段的组合价值也会最大化，谢谢！

 

主持人：朱老师从实战的层面进行了分析，下面有请郭主席谈谈。

 

郭增力：购物中心除了统一开发还具备都市改造功能，就意味着购物中心在城市发展当中，往往扮演的不单单是商业服务的提供者的角色，更重要的是对整个城市功能的完善，发挥城市居民的生活有积极的作用。国内在购物中心的理解上注重前面统一的规划，管理，但是对购物中心禹城市发展的关联，良性的双向拉动考虑的确实不是很多，在这方面确实还需要很多的工作思考。从国际购物中心发展成熟、稳健，取得了很好的效果，对开发商和城市运营者和政策制订者都有很好的结果，但是在中国为什么出现这么多的问题，对购物中心如何更好的改善城市机能认识不够，三个月出席了三个研讨会，一直讨论一个问题，到底是易居重要还是GDP重要？我们通过集中讨论，感觉从商业地产、城市综合体也好，大家达到的目标应该是让老百姓生活的更方便，环境更舒适，这样各种各样的商业形式才能释放功能和作用，在对商业地产和购物中心的引导上是不是更多的转变一些思维方法，能够为宜居环境创造更多的作用。

 

第三，不同的购物中心的类型对于不同品牌、住户是不一样的，意华东贸国际花园有这样一个建议，确实有国贸在中国九十年代一出都是领导性的作用，华贸也有了很多奢侈品的品牌，又是引导性的作用，东贸，名称非常棒，但是一定不能学国贸和华贸，因为国贸和华贸是做的引导北京消费潮流的定位和作用，但是我们在东贸这个项目上，力争在地位上达到国贸和华贸的高度，但是在具体的功能组合上，可能我们要做到以迎合消费为主导。一定系先做迎合性的消费，引导消费在这里是有难度和风险的，如果能够把重点突出出来，对于提升整个东贸国际花园社区的品质，在燕郊这个地方的品质都是大有益处的，大家反复强调时间距离，我从方庄到这里20分钟，从国贸到这里也差不多，从时间距离来讲，这个地方确实方便，但是为什么还会有组合性的因数，就是大量的居住区开发，客观的说燕郊的生活并不方便。意华东贸国际花园在这种情况下，有周边的社区大环境支撑，作为一个支撑点，项目总体来说，未来的前景是非常看好的，最关键的是我们如何能够在未来的各种功能搭配当中把燕郊周边的特点，消费客群抓住，然后以服务燕郊作为基本的出发点，我相信这个项目从长期来看是比较有价值的，但是对开发商的内心是一个考虑，起这么一个名字是蛮有气魄的，但是有气魄的项目肯定是有磨难的，国贸和华贸大家现在看到风风光光，但是对开发商而言也是经过了几轮的波动，对意华东贸国际花园要有一个耐心，前景应该是很好的。

 

做一个假设，假设燕郊的高速收费口向东延长两三公里，对燕郊未来的发展来说，是非常非常具有作用，这样做下来，从购物中心的角度来说，是非常非常好的，从居住的角度，吸引客流的角度，包括未来的升值潜力上也是利大于弊的。谢谢大家！

 

主持人：谢谢郭主席发言。

 

刘越生：这个论坛开到现在，也是越来越热烈了，朱主任、郭主席对我们的楼盘和开发商提出了很多很好的建议，我想简短的说一下，一个我不相信，一个是我相信。什么是我不相信呢，燕郊就是燕郊，燕郊靠近北京，现在大家都说燕郊是价值洼地，我是这样认为的，如果一贯的把燕郊依托于北京，从这么一个理念开发燕郊是不够的，燕郊依托北京，北京需要燕郊，但是燕郊首先就是燕郊，我们不相信燕郊在未来北京东扩的过程中不能发挥独特的作用，不能有他独立的地位。我说一个相信，我相信我们开发商能够把华贸这个品牌托起来，为什么这么说呢，首先刚才顾会长讲了，国贸、华贸是商业贸，我们是生活贸，我们听了非常的开心，为什么呢，商业跟生活，随着整个人类的发展，越来越融洽了，商业作为商品社会发展的过程，人类发展的最终状态商业就没有了，但是人在生活，所以完整商业时代的升级是更生活的，我们虽然有国贸、华贸这么一个思维路线，但是确实是在变化，我们不是简单的拷贝别人的东西，我们是在建设营造自己的理想，我们的董事长跟我们大家说，大家努力工作，希望这个楼盘建成之后，应该是让你们自己感到自豪的楼盘，问大家，我们多长时间把这个售楼处盖起来，连设计到施工，就40多天的时间，这表明了我们开发商的决心和信心，所以我说我相信我们的楼盘能够承载这些内容。

 

主持人：下面媒体提问。

 

提问：我想问意华东贸国际花园，马上要销售了，价格包括定位各方面跟现在的其他项目有什么提升，在燕郊地区？

 

刘越生：现在楼市大家都感觉到了，有人说寒冬是不是来了，大家都很关心房价，我想说不要只关心房价，还要关心房地产的品质，这个项目我们开发商这边作为什么样的战略思考的呢，不管这个市场现在是什么样的情况，早期我们一直做项目房地产，每个项目一个一个的来做，现在是做品牌的，一个房地产慢慢的成熟，他需要这样做，意华东贸国际花园这个项目，我们希望建立自己公司发展的标杆，一个品牌整合的过程从这里开启。在这里说到房价，不管是多少，我说四个字，“物超所值”如果我的价格比别人高，他的价值又远远高于我们的项目，如果我的价格低，也不会因为品质低而价格低，这里面涉及到企业的社会责任问题，有人说企业说社会责任是不是一种奢谈和作秀，一个企业存在于这个社会，意义在哪，就是为这个社会创造他的价值，房地产创造社会价值，创造什么价值，就是盖老百姓住着舒心，买得起的房子。

 

提问：我想问一下项目的负责人，最近燕郊有几个项目是以相对比较低的价格入世的，如果开盘的话，大概是一个什么起价和均价？第二个问题是，周围参加纳丹堡的开盘仪式，他们自己觉得品质是比较好，咱们的项目也觉得综合体是比较好的，目前的楼市背景下，燕郊出现了一个状况，大家感觉只有少数品质比较好的项目才卖的好一点，您对这个现象是不是认可？燕郊的楼市会不会因为品质的出现有一个洗牌的效应？

 

刘昱：整个燕郊发展到今天，人口已经达到25万，去年和前年成交1000万平方米的房子，很多人没有入住，刚才专家说的已经保守了，如果三年以后，其实已经是50万规模的城市了，一旦达到一个基数的时候，对整个城市的规划要求，包括对商业交通这块的要求会非常高，我分析这两年为什么燕郊楼市会持续的火爆，其实大部分客群都是被北京的房地产高价格边缘化和挤压的人群，他们作为住宅的刚性需要的满足，必须要找到宣泄的地方，而且从东三环出来，大家感觉东三环到这边远远高于东三环到西三环，燕郊的地产走过了很多的阶段，第一阶段是别墅，是升级置业的产品；第二个阶段，由于北京的房价持续高涨之后，挤压了大部分人群来了都是安置性的，第三次就是现在，包括我们看到的美林湾、纳丹堡，同属一个区域，首先他们的居住品质是勿庸置疑，但是我们的楼盘基于这些因素之后，刚才有专家说我们的楼盘是不是离道路太近，外围需要疏导，到我的小区是封闭的。持续发展、持续热，只要北京房价不降，燕郊房产一定会大量的发展，一部分人没有办法，他不追求居住品质的话，会选择降格低的一点，今后在燕郊会有两类楼盘出现，一种是有品质的楼盘，一种是价格非常低的楼盘，一定会在燕郊持续的存在下去，但是我们的项目走的不是低价格，也不是低价值，我们认为塑造的是一种品质，纳丹堡可以这样自己说，他们有的我们也有，我们创造了城市配套和占有的配套是远远高于他的。

 

提问：中国有这样一句话：中国地产看广东，广东地产看华南，现在我们燕郊会不会成为华南板块？意华东贸国际花园会不会成为华南板块的星河湾？

 

刘昱：首先我认为两个地区的成熟度不一样，虽然华南板块是从荒地出来的，但是整个进去的八大家的开发商本身的成熟度非常高，他们对自己的规划理念，产品的规划理念，区域的规划理念是主动的，现在我们看到的燕郊开发商大部分是被动的，像我们这样前期的营造上，产品的市场定位上，我相信以后会慢慢的好起来，市场的竞争逼迫开发商必须走更专业的路，两三年前，这里是没有代理公司的，整条街还不是售楼一条街，但是这是市场规律，不敢说和华南的环境一样，但是这个前景是必然的，刚才记者问我，好象燕郊还不怎么样，你要看他的过去，他每年的成长，如果几年都没有成长，这个区域就完蛋了，我们看是因为他的基点相对比较是低的，因为北京是我们的首都。

提问：我是安家杂志的记者，有一个问题想问刘总，一个企业肯定是追求利益的最大化，刚才有嘉宾提到开发周期是非常重要的问题，我们如何在开发周期里面体现土地的价值和城市发展中间的动态的平衡，请具体介绍一下开发周期时怎么安排的？

刘越生：企业要发展，我们讲的是合理发展，他有合理利用就可以发展，我们项目的开发周期我们这个盘子是70万平米，合理开发周期就是三到五年的时间，在这样的周期里面，他就能够健康的发展，他能健康的发展就能够造出一个有品质的楼盘，能够保证产品的质量，也能够保证企业的利润。

提问：咱们这里是作为综合体的项目，在住宅和写字楼、商业之间的互相协调是怎么做的？

刘越生：全面建设，逐步的推进。

主持人：我们用热烈的掌声感谢各位专家的精彩发言，同时我们这个未来城市综合体升级论坛圆满结束。