“京津城际最根本的作用还不只在北京与天津之间，就像20年前在天津建的大秦铁路是解决山西煤炭、内蒙矿物资源通道问题，中央确定天津滨海新区建设，目的是带动环渤海经济圈甚至整个华北区的发展。在这样的大背景下，规划了京津城际铁路，预计京津城际铁路未来站点还会从天津东站延伸到滨海新区。”五合国际集团（5+1 WERKHART）中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。

　　北京房价将稳健上涨

　　北京作为中国的首都，是环渤海的中心城市，近年来房地产市场迅速发展，在膨胀的需求支撑中，房价水涨船高。

　　截至目前，京城楼盘四环以内房价高达15000〜16000元/平方米，四环至五环达14000元/平方米，五环至六环也已冲至10000元/平方米，六环以外亦达7000元/平方米。但是环渤海经济圈其他城市的房地产市场还没有真正发展起来。

　　环渤海经济圈的概念由来已久。按照规划，在中国开放的进程中，有3个主要的经济支撑区域：长三角、珠三角和环渤海。环渤海经济圈，主要是指三省两市的范围，即北京、天津、辽宁、山东和河北。然而，随着珠三角和长三角相继崛起，环渤海经济圈却迟迟没有实现预期中的腾飞。反映在房地产市场上则是北京、天津尚未起到龙头作用，其他二线城市的资源优势没有发挥，房地产市场的发展受到一定程度的限制。

　　而如今，北京膨胀的购房需求终于有了放缓的机会。“北京的房地产市场并非需求越多越好，北京的房地产市场属于全国性市场，而目前天津部分的市场需求有可能在当地解决，而北京有一部分投资型购房需求会转移到天津。北京作为环渤海房地产行业“带头大哥”，经历了房地产的快速发展期，也到了带动周边城市楼市发展的时候了。”陶滔说。

　　部分购房需求的减缓是否会影响北京房价？接受记者采访的专家多数认为这并不会对北京的房价产生影响，毕竟北京是中国的首都，是中国的政治中心，未来住房需求仍将平稳增长，对于北京而言，随着房地产市场的发展成熟，房价将呈现“稳健”上涨。

　　天津抢占楼市高峰

　　而未来几年，环渤海区域房地产快速发展的焦点将转移到天津。

　　据官方最新数据，2008年全年天津将竣工住宅面积1500万平方米，比去年增加7%。据国家发展和改革委员会和国家统计局数据显示，2月份天津房价同比上涨6.9%，涨幅强劲。目前，天津具有非常好的“城市题材”，从国家政策到金融环境，各方面都是一派欣欣向荣的繁荣景象。继2005年，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，成为环渤海发展新的增长极；近两年来京津两地投资100多亿美元，修建快速铁路、高速公路、机场，以促进京津两地互联互通。京津城际铁路便是成果之一。

　　逐渐完善的配套设施成为拉动房地产迅猛发展的重要因素，京津快速铁路、高速公路的修建，以及空中客车A320中国总装厂落户等事件使天津滨海新区吸引了更多外来人口，从而导致房地产市场需求的增加。滨海新区成为天津及其周边地区的经济枢纽，并已预留大量土地发展写字楼、工业、住宅、度假及娱乐等项目，天津市房地产市场发展开始加速。目前河西区、南开区、河北区房价在8000元/平方米左右，而和平区接近10000元/平方米。（详见表9）

　　莱坊中国估价部执行董事梁伟明表示，目前天津的房价仍然大幅落后一线城市，如北京、上海，未来升值空间较大。莱坊研究部预测天津市将成为环渤海地区房地产市场龙头。在记者的采访中，部分天津开发商也表示，随着京津大融合，天津的房价与北京相比“八九不离十”才是目标。

　　沈阳等城市渐成热点

　　京津环渤海区域“双城两翼”的标杆作用，还将促进环渤海经济圈其他片区房地产业的发展。周边的燕郊、香河、三河、涿州等地诸多项目在北京进行宣传推广。以香河为例，作为毗邻京城最近的外埠市县之一，区域内天琴湾、梅沙湾、萨丁岛项目房价约3000-3500元/平方米，并且由于距京津城际轻轨仅15分钟，又紧邻京津公路、京沈高速、京津塘高速，从项目目前销售情况来看，区域价值已逐渐被诸多北京人接纳、认可。

　　京沈互动也在悄然加速，来往于京沈之间乘坐飞机只需一个多小时；乘坐火车，第六次提速之后也只有4个多小时。而在公路交通上，京沈高速则为人们提供了自驾车和长途客车两种选择。中原地产沈阳公司副总经理张冰表示，北京人在沈阳置业者总量并不高，但随着铁路提速等诸多利好因素刺激，以到沈阳居住、投资为目的的京城投资者呈现增多趋势。

　　实际上，随着一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，土地成本日益上涨，从房地产公司发展策略上讲，在北京等一线城市拿地已经变得非常困难，环渤海区域正向二三线城市扩展。以万科、保利、金地、北辰、首创等为代表的大型房地产上市公司早已转向二线城市“跑马圈地”，环渤海经济圈的沈阳、青岛、大连等二三线城市渐成房企关注的重点。以沈阳为例，2008年初，首创置业重磅出击，在沈阳浑南开发首个大型住宅项目。此前首创置业将天津滨海一规划总建筑面积53万平方米的地块收入囊中，沈阳和天津市场成为以北京为根据地的首创置业在环渤海经济圈的重要开局战役。

　　始于2005年下半年，万科、保利、国瑞、远洋、金地、华润、首创置业先后进入沈阳房地产市场，目前沈阳已基本上形成了以亿达、华锐等为代表的大连军团，以首创置业、保利地产、阳光100、远洋地产等为代表的首都军团，以及以新拓、新湖等为代表的江浙军团。包括香港恒基兆业、瑞安集团、嘉里集团、瑞宝集团、保利达集团、恒隆集团等在内的香港军团也开始大踏步地进入沈阳。

　　根据政府部门的信息，2006年全年沈阳出让土地1249万平方米，土地成交量较2005年上涨约60%；从近几年的土地成交情况看，年度土地成交量基本都保持在50%的增长幅度。

　　此外，环渤海青岛、烟台等海滨城市楼盘也越来越受到开发商和外地人的关注。以2007年9月第二届环渤海房地产博览会为例，二、三线城市参展住房价格普遍上涨。中国房地产业协会副会长、天房发展总经理张建台认为，环渤海经济定位及发展将给二三线城市房地产市场带来的联动效应，使这些城市房地产市场开始进入加速成长期。