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百日内地产有巨变一线城市中心房价何时大跌

2008-04-06 14:26:02 作者：新浪房产来源：互联网浏览次数：118 文字大小：【大】【中】【小】

简介： 深圳的福田，上海的内环，北京的三环内，广州的东山，越秀，天河等中心区房价高企，尤其是经过去年的爆炒，房价已经被推到一个似乎无人企及的高度。奇怪的是，在一线城市房价均价相对前期高点普跌之 ...

关键字：一线房价

    深圳的福田，上海的内环，北京的三环内，广州的东山，越秀，天河等中心区房价高企，尤其是经过去年的爆炒，房价已经被推到一个似乎无人企及的高度。奇怪的是，在一线城市房价均价相对前期高点普跌之时，一线城市的市区中心房价却未见明显的下跌。很多网友认为有必要探讨一下这个问题。

    今年元月，我曾就一些下跌较快的楼盘作了一些评论，原文是《一线城市六大楼盘年后大跌》，现在看来这六大楼盘，有的已经跌去30%以上，并且还在下跌。只是这六大楼盘并未提及市区中心的楼盘，于是，有网友便问，是不是市区中心房价不会下跌？潘石屹曾经和我说，要说拐点，只有五环外的房子会跌，从4000元炒到8000元的房子会跌，但市中心不会跌，理由是，市中心土地已经越来越少。

    果真如此吗？其实不然。就深圳来说，福田的均价在元月就跌破了20000元，而涨上27700元是去年六月的事，现在呢？二月份均价是19700元，跌去了8000元，跌幅达29%以上。3月份以来，高发·城驰已销售50多套，其中售出单位多为一房、两房特价房。同在福田南的皇御苑御花园，年前就开始有特价房销售，在3月中又传出推5套特价房，低至1.38万/平方米，这相比之前开盘均价1.9万/平方米低了近5000元/平方米。嘉鑫阳光雅居在3月初推特价房，目前还有两房户型特价单位，1.58万/平方米起。而与其相距不远的半山御景，也在3月推出10套特价房，均价为1.7万元/平方米。

    深圳中心区大跌，绝不是孤立的现象。这种大幅下降的楼盘也出现在广州，就在不久前，在“中国地产新视角盘点2007冲刺2008广州高峰论坛”上，广州市房地产协会名誉会长陈敦林曾经表示，2008年有四类房子价格不会跌。第一类是城市中心区的房子，第二类是大户型的房子，第三类是好地段的房子，第四类是别墅型的房子，包括独立别墅、空中别墅、联排别墅。而现在，仅仅过了三个月，陈敦林所说的四类楼盘全部大跌。广州市国土房管局26日发布的广州市2月房地产市场分析报告显示，广州市10个区新建商品住宅交易登记均价在1月份跌破每平方米1万元整数关口之后，2月份再次下跌，达到每平方米9303元，但同比仍增长20.4%，其中除南沙区外的90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价为每平方米5254.81元。市中心天河区每平方米暴跌5230元。

    那么，潘石屹为什么说北京市中心的房价不会大跌呢？分析起来，大概有两个方面的原因：一是他本人正在推北京公馆，该项目位于燕莎商圈的中心区域，近接东三环交通枢纽，距北京国际机场仅30分钟车程，距北京国际贸易中心仅15分钟车程，均价达每平方米42000元，去年12月19日开盘，尽管在今年元月15日就以94折送全屋家电开卖，但可想而知，根本卖不动。所以，从个人利益出发，他不可能会讲中心区房价会跌的话。二是他认为北京三环内已经很少有可供开发的住宅用地了，所以房价跌不下来，当然这个理由不值一驳。事实上，北京市中心区房价大跌的局面很快就会出现。

    正像潘石屹判断的一样，北京的房价拐点的确是从五环外的楼盘开始的，包括河北廊坊的燕郊。但是，任何一个区域，房价下跌的本质都是一样的，那就是银根紧缩，剔除泡沫；房贷新政，逼出炒家；增加交易成本，打击投机；推进保障住宅，还房于民；……大势所趋，市中心的高房价不可能不受到影响。所以，深圳，广州的市中心房价跌了，北京也快了。那么，究竟何时大跌呢？我们不妨关注这么几个因素：一，正像潘石屹所说的一样，百日之内房地产业将有巨变，资金链将断未断之时，是中心区房价大降之日，正像万科的降价一样也是被迫的；二，从中国宏观经济基本面来看，未来继续执行从紧的货币政策，直接遏制了一些富豪的穷奢极侈，三环内40000元以上的豪宅将率先降价；三，从市场层面来分析，三环以内二手住宅正在大跌，将直接影响新房的销售，拉动新房价格的大跌。所以，一线城市的市区中心高房价的大跌已经为期不远。