刚刚过去的这个夏天,是燕郊房地产最火热的季节,大量的楼盘上市,令人眼花缭乱,难以取舍,但静下心来分析,就会发现浮华外表下的硬伤---"难称宜居".
燕郊的开发商在推销楼盘的时候,第一卖点是交通,最大的购买人群来自北京,自然要努力拉近和北京的距离,我相信所有在燕郊购房的人都被灌输过两个概念---"朝阳北路"和"城铁".很多人深信不疑念念不忘,在这里我想做一个铁皮屋中的恶人,因为希望越大,失望越大.
朝阳北路去年年初已经修通至宋庄,离燕郊只是两三公里左右的路程,可以说只要有关方面真心要修通,三个月内就可以完工,为什么没有动静?我举一个例子,大家可能听说过两广路,它的定位是北京城区东西交通的大动脉,分流长安街一半车流量,尤其是缓解京通快速路的压力,是通州与朝阳之间的重要干道,但修到双桥距离通州边界两三公里就停住了,以后就数年没有消息,难道花全国人民上千亿修地铁和环线的首都拿不出这几公里的钱了?那是因为朝阳不愿再修了,很简单,再修就把经济的触角延伸到通州去了,就憋着你,要不然把资金都流向通州,朝阳作为北京经济中心的地位怎么稳固的住?在中国现行的制度下,连北京内部的区都钩心斗角,互拖后腿,何况是跨省修路?别说是北京不出这笔钱,就是河北省咬咬牙要出钱修,北京也未必痛快答应,至于城铁六号线,规划已经明确要往通州新城了,所以如果再有销售员向你描绘蓝图的时候,打断他,直接了当的问:"是你们公司要出钱修吗?如果不是,就不要信口雌黄!"
第二个卖点是环境,尤其是燕顺路楼盘的开发商,把已经干涸十几年的河沟边的房子说成是河景房,忽悠人的本领远胜本山大哥,口口声声说08年之后潮白河会有水,我的脑子笨,怎么也想不通这个道理,我们这么爱做表面文章的国家,在奥运会期间还不能使潮白河有水,非等奥运会结束外国人都走了再给我们放水,难道真的"肥水不让外人看"了?再说,水从哪里来?我上学的时候很不努力,但我在上课走神的时候偶尔听过物质不灭理论,也知道物质不能凭空产生.南水北调?政府里的大哥,求求你们,你们已经整死一条母亲河,别再毁长江了,留给南方的同胞们用吧!我们春天吃点沙子不碍事的!如果再有销售向你描述潮白美景的时候,打断他,问他:"你是东海龙王吗?如果不是,就不要信口雌黄!
本来打算写完呢!这还没引入正题呢,就困的不得了了,人过三十天过午啊,算了,改天再写吧!

[ 本帖最后由 喜欢燕郊 于 2007-9-30 15:05 编辑 ]

其实通不通朝阳北路和城铁，潮白河有没有水，对于燕郊的居民来说并不是燃眉之急，通了朝阳北路，也并不会拉近燕郊和北京的距离，没有人会专门去北京买菜＼吃饭＼看电影＼逛书店，潮白河有了水，顶多也就是通州运河那样的一坛死水，我也不能去游泳＼钓鱼，作为居民最看重的应该是当地的生活便利程度和居住氛围，而开发商恰恰在这一点上只字不提，最明显的一点，现在燕郊象一个大工地，到处都是高楼，但谁见过有人挖公路修下水道，架线修桥？都是各家抓紧时间卖各家的房子，至于旧有市政设施能否承担新增数十万人口的负荷，没有人去想．就象是一辆摩托车发动机去拉动大拖挂，能运行起来才怪！

l楼上2位说的我真的心凉啊，我就在燕顺路买的房子，听你们一说，有点后悔了呢，唉，政府啊，多为老百姓想想吧

分析的很客观!

燕郊的楼盘分为三大区域，燕顺路区域＼上上城区域＼中心区域，每个区域都有自己的优缺点，但就目前来看，整体还是很难让人如意．

燕顺路区域：

毫无疑问，就居住的自然环境及楼盘设计来看，这个区域是燕郊最好的，远离工业区，楼层低密度小，但从星河皓月二期开始，巨大的利润空间和疯长的土地价格，已经使开发商忘记了这个区域休闲的特点，之后的纳丹堡＼美林湾＼威毕欧溪谷无一不是小高层直到３０层以上的高楼，就连东方夏威夷也可以占用自己规划中的别墅用地疯狂盖高楼就可以看出商人的逐利本性和出尔反尔，怪不得它的别墅卖不出去，没有哪个买别墅的人能容忍以自己十分之一的价格买高层的人和自己共用小区的配套，别墅的稀缺性和私密性无从谈起了．尤其是兴达要在燕京新城的南面盖十几栋３０层以上的高楼，真是大倒胃口，真不知开发区建委的人是吃什么粪便长大的，竟然允许这样破坏燕郊的建筑布局，呵呵，可能在燕郊管规划的人没有听说过建筑布局这个词吧！

这个区域的生活配套基本为零，购物要乘车辗转到京客隆和行宫市场买东西，每天早上很多老年人乘坐公交车到交干院下车就是专门去买菜的，有些强悍的大爷大妈直接坐车到大望路的沃尔玛了，往返近百公里购买生活用品，也是燕顺路一景了！总体感觉这个区域要想满足基本的生活要求，要在三五年之后了，（这个区域已经开发四五年了，现在还是空白，可见配套的难度）不要听信开发商盖超市的承诺，人群没有到一定的数量和消费潜力，专业的商家都不会来的．

但不管怎样，最后还是要说，这个区域的自然环境的确非常好了，空气质量好，清晨起床去潮白河边散步，尽管没有流水，但大大小小的池塘＼湿地＼树林＼广阔视野，还是让人心旷神怡，湿润的空气中听到不知名鸟儿清脆歌喉，让人感到很多不如意都不重要了！老年人住在这里真的是很好的选择，但看到美林湾和星河皓月在河边建的二三十层的高楼，不免使人忧虑这自然美景的未来了！

上上城区域：

上上城之所以火爆京城，在年轻白领心目中有很强的号召力，是福成所坚持的低价路线，不可否认在燕郊在售楼盘中，位置可以价格也可以的就是福成的房子了，单价要比燕顺路的房子低一千元左右，我记得上上城广告中有一句话：＂把房子留给真正需要的人！＂很感性，如果杜甫知道李福成实现了他＂大庀天下寒士俱欢颜＂的理想，一定会从地下蹦出来，为李福成赋诗一首的！

可惜的是，上上城的原则不是＂物美价廉＂的原则，而是＂薄利多销＂的原则，几百亩土地上盖出数万套房子，香港的公屋（廉租房）也没有这个密度，看到王各庄地块上盖起的３０层左右的高楼间距只有四五十米，冬天一半以上的楼层不见阳光，临汉王路的一侧还有十几层的高楼，把整个小区内部变成了一个天井，根本不能通风，只能使人想起一句千古名言：＂一分钱一分货＂．如果仅为了投资购买上上城的话，很难有盈利，连上要开发的赵辛庄地块（规模比上上城现有各期的房子总和还要大），上上城的房子有近十万套，这个供应量对二手房市场是致命的，也大大拉低了这个区域的房产价格．

但如果你是年轻人，而且更注重生活趣味而非自然环境的话，上上城的优势还是很明显的，因为高密度带来的是高人气，十几万甚至几十万人的吃喝拉撒，会让这里的商业配套非常丰富，在小区附近甚至内部就解决日常生活问题不在话下，有人质疑上上城会不会开麦当劳，我觉得别说麦当劳，北京所有快餐店都有在这个区域开分店的可能．可以说这是整个燕郊最有都市气息的地方！

尽管如此，我个人还是有点抵触，西单最便利，但没有人愿意住在西单，因为太拥挤了，昨天晚上我在上上城附近散散了步，感觉就是胸闷，巨大的压迫感，在白天遮天蔽日的高楼在夜晚更象是将人吞噬的都市巨兽，提醒着人的渺小和脆弱．

到了上上城发现人类真的很渺小，呵呵。想象一下上上成所有居民在楼下乘凉时的场景吧，就像7月份的游泳池，还是浅水池那种。
空间就像海面里的水，只要挤，总会有的。
据说李老爷子比设计院的人还要高明，愣是把不可能变成了可能。

其实上上城最致命的弱点在于物业服务水平。
恐吓业主，已成家常便饭。听说过装修押金要扣一年的么？听说过装修拆下来的散热器要交回物业么？上次一个成都的朋友被忽悠着要来买房，我劝他还是回去吧，很简单，蜀人天生的 慵懒闲逸的生活态度不适合这里。上上城只适合两种人：有容奶大、逆来顺受的人 或者 铁血肛硬、已同生活抗争为乐的人。

比如北欧小镇紫竹园星月云河？
楼主快快道来，在下洗耳恭听呢！！

燕郊中心区域：

燕郊的中心是公园附近，这里不仅是目前最成熟的商业区＼金融区＼文化教育区区域，也是整个燕郊地理位置的中心区域，就好像北京再怎么向北发展，核心区也是二环内一样，地段决定了稀缺性，就目前来看，无论小孩入学＼老人就医＼日常购物＼餐饮娱乐，这里都是很好的选择．

但也正因为核心土地的稀缺性，这个区域没有新房，只有北欧小镇＼百花家园＼阳光小区等数个中等规模的已建成小区，其它的都是以单位家属院的形式出现．如果把范围扩大的话，紫竹园和星月云河也可以加进来（有些勉强，尤其是星月云河，实际上已经有段距离，公交车也不是很方便了）．

至于天洋城号称自己是中心区域，只能忽悠对燕郊不熟悉的人罢了，在地图上离中心区域不远，可它所处的位置是纯粹的工业区，看看它周围的工厂和人气就知道了，比上上城的位置尚且不如，实力又不如福成雄厚，所以价格低是很正常的，（不要听信销售说价格低是因为第一期要建立声誉开创品牌让利消费者之类的鬼话，如果那样的话为什么国贸桥边的银泰中心一期要卖８万一平米而不是８千一平米？不过说真的，３５８０的价格在目前的燕郊真是够优惠的！）还是那句千古名言：＂一分钱一分货＂，反正价格偏离区域平均价格太多的房子，不是开发商傻就是购房者傻！

但中心区域也有缺点，肮脏杂乱的市场，低矮低档的小门市房，混乱不堪的摩的，四处乱摆放的自行车，油腻的露天大排挡，公园里甚至步行街上的粪便（不是狗的，是人的！），无不提醒着人们这还是一个没有历史文化积淀的小镇，一个依靠北京近距离优势疯狂卖地盖楼的小镇，一个由当地农村干部管理充斥着拆迁暴发户的小镇．

尽管有种种不如意和牢骚，但我还是很喜欢燕郊，作为一个北漂，在自己国家的首都设立各种身份门槛将自己拒之门外的时候，感觉自己就象是建设鸟巢体育场的农民工，在需要你贡献自己力量的时候召之即来，在需要享用胜利果实的时候挥之则去！是燕郊这个小镇包容了我，使我和我的孩子可以以一个不被歧视的当地居民的身份在这里生活．就象是你在追求一个＂漂亮＂＂高贵＂的美女（实际这个美女的化妆品是全国人民买单的），可人家根本就看不上你，正当你彷徨无助的时候，一个虽不算漂亮但很亲切质朴的女孩拥抱了你，这种慰藉是值得为她付出一颗感恩的心的，我依然相信，燕郊宜居的那天会很快到来的！

太感动了

分析能力表达能力一流,让人深有同感

分析的太好了,顶下...

楼主：你的话说得太好了，我支持你

引用:

原帖由 喜欢燕郊 于 2007-9-30 13:18 发表
尽管有种种不如意和牢骚，但我还是很喜欢燕郊，作为一个北漂，在自己国家的首都设立各种身份门槛将自己拒之门外的时候，感觉自己就象是建设鸟巢体育场的农民工，在需要你贡献自己力量的时候召之即来，在需要享用 ...

燕郊未来5年的发展,要超过前15年的总和.