新闻:住宅规划失控 燕郊1737万平方米商品房冲动
[color=#990000]中国房地产报 [color=#000000]宋尧 吴雅卿 [/color][/color]“今天我算是超额完成任务了。”李丽说这话时很开心，她生活在燕郊，一个位于北京东边距天安门仅30公里的河北小镇。每天，都有大批不堪忍受北京高房价的人从西边来到这里寻找价格低廉很多的商品房，而李丽的工作，则是尽可能多地将这群人引到雇佣她的那个房地产项目的售楼处去。
将这群看房者从公交车站带到约三公里之外的售楼处，并转交给一位现场售楼员，李丽的工作就算告一段落。为了得到每月900元的全额保底工资，她需要在一个月内将这一程序重复至少30次，多出的部分，则跟她的奖金挂钩。
这一天，记者是她当天所带来的第二组客户，在并非周末来访高峰期的时间，这样的成绩让她极其满意。
假如时间回转一年，这样的工作成绩对李丽来讲根本不值得一提。
“那时候每个月工资加奖金至少得一千三四百块钱，有时候不想做了就呆在家里，从不愁任务。”而在2008年的这几个月里，李丽每个月都在为完成基本任务而挣扎。
[b]城市化冲动[/b]
从2007年年底一直蔓延至今的全国性房地产市场观望情绪自然也没漏过主要依赖北京消费力的燕郊。
李丽称，2008年后，从北京过来的人越来越少，“现在周末来的人有时候还不如去年工作日来的人多”。
更让李丽揪心的是，2007年全年大部分时间只有四五个普通商品房项目在售的燕郊，到了2008年，共有20多个商品房项目开盘销售。几乎每个项目都雇佣了一批和李丽从事同样工作的人。
而李丽和她的同行们，工作地点也不再仅限于与北京相连的那个公交车站，经常，她们会到竞争对手的售楼处门口去寻找潜在客户。即便如此扩大了工作范围并加大了工作强度，但对李丽来讲，要赚到去年那种水平的工资已然有些天方夜谭。
比李丽们更为感慨过往的，则是她们的老板，猛然间，他们发现去年只需要价格低廉便可迅速卖出去的房子现在不再受青睐。他们原计划2008年在这个仅有80平方公里的燕郊小镇上销售出700万平方米建筑面积的商品房。而整个北京市，今年1～4月份的住宅竣工总面积仅有250.6万平方米。
海量住宅供应在2007年曾被当作是燕郊崛起的一个宣传口号，而如今在燕郊开发商内部，却有不少人开始私下议论这种行为的愚蠢。
对住宅规划的失控导致了燕郊房产供应量的猛增。对于曾是一片乡村的燕郊来说，这是一场没能抑制的城市化冲动。
“大规模的项目烂尾很可能出现在燕郊。”对于这场急速城市化的结果，燕郊地区一位不愿意透露姓名的开发商下了这样的判断。而已经显示的第一个迹象，便是在商品房预售环节的混乱现象开始蔓延开来。
[b]销售乱象[/b]
2008年，当燕郊再次成为北京楼市的焦点时，人们关注的中心已经从低价转移开，出现在媒体上的，更多是诸如违规销售等之类的新闻。
根据记者已收集到的信息，燕郊区域在商品房预售环节存在的违规现象，无证销售便是其中之一。
而为了加快销售速度，燕郊的楼盘开始实行开发商先期垫付一定比例、甚至全部首付款的销售手段。而记者在采访中了解到，在一些项目中，开发商垫资的利率比银行还要低30%左右。
据悉，燕郊某项目在与购房者达成低首付，甚至零首付协议时，会与购房者签订五份购房合同，其中送给银行的那份在首付金额数据上会与其他四份不同。即送给银行的合同，首付金额数据以总房价的20%填写，而其余四份则依然按照总房价的10%填写。
“这属于金融欺诈了，如果被银行发现了，购房者和开发商都会受到处罚的。”燕郊地区某项目的售楼员显然对竞争对手的做法愤然不已。
5月7日，记者就燕郊楼市管理问题致电三河市房管局，该局的工作人员表示，燕郊销售混乱的现象已经引起了局里重视，局长为此正在燕郊进行检查。而针对具体的整改计划，该工作人员并未透露。
然而，此次记者调查发现，燕郊地区此类违规现象仍旧屡见不鲜。
香港太平洋国际集团投资顾问（中国）有限公司总裁贾卧龙认为，燕郊当前销售混乱的根本原因在于市场供应量过大，产生冲击，导致了销售缓慢，影响了资金回笼速度。此外，今年从紧的货币政策，让开发商贷款难度加大。资金压力可想而知。
“今年燕郊的项目放量实在太大，项目之间又多是走低价路线，全部挤到一条产品线上竞争，又碰到楼市调整，开发商的压力太大了。”一位不愿具名的开发商表示，燕郊目前的楼市已经走上恶性竞争的道路，项目之间的相互诋毁现象非常普遍。
5月21日下午，在燕郊某楼盘的售楼处，一赵姓售楼员陪记者聊了整整两小时，而在其间到访的购房者不足三人，偌大的售楼厅内，几乎都是闲散的工作人员。
“那个什么项目，居然说我们的楼盖到一半塌方了，你说这谣造得也太滑稽了吧。”这位赵姓售楼员表示，在燕郊，项目之间相互造谣的事非常常见，而他本人在工作过程中，总免不了要花些时间去澄清这些谣言。而他显然也未脱离这一怪圈，“实际上我们项目在燕郊算最干净了，按理说本不应该说同行的坏话，但有些项目的问题，我觉得不提醒下购房者都不好意思”。
燕郊现阶段出现的现象主要在于没有进行产品细分，开发商简单地以低价为优势吸引购房者眼球，并且不断地扩张追求规模，从而形成了一种恶性竞争。
[b] 规划失位[/b]
陈晟所说的项目品质低劣，可以在燕郊的楼盘里清晰地感觉到。
在燕郊，有一个被不少项目视为商业机密的数据——容积率。这个稀疏平常的参数却很难从一些项目的官方网站上查询到。
“根本就不敢公布，你知道燕郊最高容积率的项目达到了多少么？10！”上述匿名开发商称，在三河市，政府对房地产项目的规划管理是限绿不限高，只要绿化率达到指标，稍微想点办法，开发商总能很容易地在楼房的高度上做出文章。
“你看某某项目，号称容积率才4，连我的项目容积率都三点多了，他的楼间距比我密那么多，怎么可能才4。”此刻，项目间的相互诋毁又开始了。
“2006年之后，燕郊新开发的楼盘基本找不到20层以下的了。”一位在燕郊从事项目开发达十余年的开发商对记者表示。早年，这名开发商盖的房子以低密度高品质社区自居，而今，他所开发的项目已经从6层的花园洋房变成了30多层的高层公寓。“没办法，得追求利益，调高容积率以获取更高的利润是开发商的必然选择”。
对于燕郊的发展，有当地人士做了这样一个比喻，当被高房价吹涨的北京楼市气球对着燕郊开了一个小口时，噗，燕郊就迅猛地发展起来。
而查阅媒体报道，2005年及2006年，正是北京房价上涨的一个加速期。
“就那两年，北京市的购房门槛几乎是猛地提高了几个档次，一大批在购房经济门槛边缘的人迅速失去了在北京购房的希望。”燕郊当地开发商说。
而记者了解到，在今年燕郊集中放量的20多个项目，多数的拿地时间恰恰就是在2006年。
“2006年之后，燕郊地区出现一个村街改造的高潮，许多项目的用地便是在这一时期内拿下的。”燕郊地区楼盘星河皓月的销售总监刘振刚对记者表示。而同时期内燕郊楼市的忽然火爆对这些开发商拿地的影响有多大，则无从考证。
“燕郊很多开发商都是没有开发资质的。”某位不愿透露姓名的燕郊开发商表示。
但经历乱象之后的燕郊仍被业内人长期看好。
中体奥林匹克花园总经理陈顺亦表示，尽管燕郊并不属于北京地区，却承担着为北京人服务的功能，在北京房价高涨的背景下，该区域以相对较低的价格分流一部分北京客户，而交通的合理组合也会让越来越多的人们更倾向前去购房。
“这是一个很有意思的现象，比如北京的东单到西单，其实距离不长但时间会很长。但是从燕郊到国贸，距离很长但时间很短。”陈顺说。 [em22] 某楼盘容积率是10 大家想想也知道是那个青年宿舍啊。还有没有开发资质的？哪个啊？ 有一点，我很赞同，房子确实是越来越高了！[em14] 这篇文章非常好，大家狂顶啊。
我一直就感觉燕郊的房地产是怪胎！ 貌似这个新闻是针对某一个楼盘的？ 上上城和燕顺路那一块的住宅楼，看着就让人眼晕，如果要是全住上人会是什么样子？ （这是一个很有意思的现象，比如北京的东单到西单，其实距离不长但时间会很长。但是从燕郊到国贸，距离很长但时间很短。”陈顺说。）[em01]
忽悠吧，从东单到西单坐车刷卡几毛钱，从燕郊到国贸开车来回油费加高速费一天合计70块钱，这账怎么算。 燕郊房子和国家著名新建奥运场馆 同名-----------鸟巢[em12] 鸟巢空间太大了，蜂窝。 这里的房子迟早有一天有事情发生 [quote]原帖由 [i]haohaohao[/i] 于 2008-5-26 22:00 发表 [url=http://www.yanjiao.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=1177870&ptid=120565][img]http://www.yanjiao.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
这里的房子迟早有一天有事情发生 [/quote]
还真是的 “2008年在这个仅有80平方公里的燕郊小镇上销售出700万平方米建筑面积的商品房。而整个北京市，今年1～4月份的住宅竣工总面积仅有250.6万平方米。 ”
畸形的发展！ [em01] 崩溃了 燕郊的框架也就是一个县城的规模，包括这里的街道、公园、商店等等。你能想象在一个县城里建起大片大片像北京一样的高楼大厦的后果么？正如前面网友说的，这些楼里将来都住上人，燕郊该是会个什么样子。燕郊将再也不是以前安静祥和的小镇了，会是一个无法收拾的烂摊子 哦买噶的 [em04] [em04] [em04] 观望中......
回复 9# 网城论坛 的帖子
蜂窝哪有这么难看的啊？我看是鸡窝吧！一看就有点眼晕，那么小的窗户，得住进去多少人啊？！ 恐怖的燕郊。房子的成本不到1500
*** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 *** 2000元以下？可能吗？现在开发商的成本在增加，土地，建筑原材料都在涨价？而大批的在北京工作的外地人又都蜂拥到燕郊买房子，降价的机会太渺茫了，１９楼，别在这忽悠人了 2000元以下？200才好呢 期待200 [em01] 像期待政府救市一样的期待[em05]页:
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