[新闻]北京新城置业 指数大比拼
[align=center]来源：精品购物指南[/align][align=center][attach]51935[/attach][/align]面对高污染、高密度和高房价的北京，“城区置业”好比是座围城，让人又爱又恨。由此衍生出的“城外置业”也早已不是什么新鲜话题。
而昨天热炒的“郊区置业”和今天关注的“新城安家”却完全不是一个概念。
“郊区置业”透着一股优越感，是有钱人追求置业升级的话题，是向往“有天有地”更优质生活的行动；“新城安家”却带出了一丝无奈，五环内动辄一两万的房价，不少人怀揣着“安家”梦，不得不放弃了五环内的买房计划，把目光转向了距离城区较远的“新城”，北京呈放射状分布的多条高速路，也让“新城安家潮”成为了可能。
2007年是北京楼市价格“疯”长的一年，就在这一年，五环内的住宅平均价格正式突破了万元，而且一度达到15000多元的高点，那些位置稍好、房型稍好，再带些设计的房子就更加超过了2万元的高价。也就是在这一年，燕郊、良乡等新城靠着平易近人的房价，吸引了不少市区的购房人安家，房地产市场逐渐趋热，不仅开发量大幅上涨，而且价格也有所抬升。比如燕郊，据了解，今年将有超过800万平方米的住宅放量，如此大刀阔斧的开发，不少开发商是看准了燕郊在京城购房者中不断提高的关注度。据部分燕郊在售项目的粗略统计，大约有70%~80%的房源是被北京购房人消化的。
城外安家城内工作，这种新的“两点一线式”生活正在被普及，从每天上下班高峰期，京城各条高速潮汐式的车流也可以看出，这种新生活也得到了不少上班族的认可。“新城置业”在满足了不少购房人的置业愿望的同时，也成为了不少投资客的香饽饽。房山某百万平方米项目开发商说，项目开盘之初给投资人留下了足够的上涨空间，经过短短一年，加之区域和项目的配套日渐完善，二手房的价格已经上涨了50%。
虽说“该出手时就出手”，很多购房人已经迈出了“城外安家”的步子，但由于交通位置的相对遥远和配套的不确定、不熟悉，还是有多数人怀揣“新城购房计划”又迟迟不能下定决心，毕竟“安家”并不是花钱买房那么简单的事情，还要考虑日常生活、孩子上学、平日就医的方便程度。
所以，本期我们就选择目前较成熟的几个新城组团，让记者担当起购房人急先锋的角色，考察一下那里的生活状况和置业指数。 [align=center][img]http://house.sg.com.cn/uploadfiles/2008/1/25/151903.jpg[/img][/align][align=center] [b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之房山篇[/color][/b][/align]
[b] [color=#ff0000]配套辅佐 房山楼市渐入佳境[/color][/b]
[b]大嘴 房山楼市[/b]
2007年房价上涨78%
房山是距离城区最近的远郊区县，从三环的六里桥出发，十几分钟就可以到达房山比较繁华的地区——良乡，这里可以说是距离城区最近的新城。
但“最近的”在众多“新城置业族”的眼里却不是“最好的”，交通和配套的滞后成为了房山跑步前进的路障，也让这里的地产市场只能搞地区的“内部消化”，招呼城里人来房山置业是难上加难。因此，两年前的房山楼市是萎靡的，价格停滞不前，特色和优质楼盘更是难觅。
疲软的状态在2006年有了好转。在房山板块土地储备相对充足的情况下，随着品牌开发商的产品——提香草堂、绿城百合等“前后脚”地争相入驻，地块价值也逐渐彰显出来，房价和供应量均有不小的涨幅。
据统计，2007年初，房山在售普通住宅项目均价在4500元/平方米左右，而2007年底，受“十一五”轨道交通规划打通交通瓶颈的利好影响，销售均价已达到了8000元/平方米左右，涨幅高达78%。2006年和2007年房山区总的新增土地供应面积为135万平方米，比前几年低于50万平方米的年产量有了大幅增长。
由于房山京石高速路“一路担天下”的状况，房地产项目几乎集中在京石高速路附近，而且由于良乡镇配套的相对齐全，也出现了良乡、长阳和窦店地区集中了房山70%以上的地产开发。在四环内“价高难觅”的低密度住宅，在这里几乎是“大陆货”，不仅低层板楼随处可见，就连花园洋房也不再是稀罕东西。
房价指数：★★★★
[b] 闲说 生活配套[/b]
配套扎堆良乡
交通：高速“独大”，公共交通有待改善
目前，只有京石高速路承担起了连接房山和城区的重任，因此，虽然直线距离并不长，但在上下班的高峰期仍然会因为堵车而增加大家的交通成本，京石高速五环内的拥堵情况会更严重一些。下了高速，房山区内的交通还是比较畅通的，除了良乡的商业繁华路段“拱辰路”稍显繁忙外，其他路段大多很顺畅。
但对“公交族”来说，没有轨道交通的日子还是十分郁闷，进出房山的公交线路大多“脱离”高速路，“转投”京周路门下，因此时间成本很高。
根据“十一五规划”的新布局，房山区将由“两主一支”三条轨道交通线路构成轨道交通网络，包括连接主城区的S5线、连接大兴的S4线、连接窦店镇的S5支线。
配套:不为奢华，但求平实
目前，房山区的“集中配套”在良乡镇，医院、学校和商业街都一应俱全。良乡一中、二中、三中、电力医院、大型超市、酒店和政府机构都分布在拱辰街附近。虽然繁华程度不敌国贸，时尚指数不比华贸，但满足普通老百姓日常生活是绰绰有余了。
“燕化新城”也是房山集中的居住区，这里的配套也相对完善，特点是分布非常集中，大型超市、电器城和学校、医院相互间步行就可以到达。但周围的新项目开发不是很多，以二手房市场为主。
“两轴两带多中心”的新规划，明确把房山划入“西部生态发展带”，并在良乡建设卫星新城，这将给房山区带来较大的发展机遇。另外，从区域产业发展来看，良乡是北京市规划的4个物流中心之一，8平方公里的物流基地、良乡大学城的全面建设，以及两个工业园区，这些产业的发展将带来人口的增加，提升房山楼市的价值。
“地主”说：
刘之茵（加州水郡开发商北京日兴房地产开发有限公司副总经理）：2006年和2007年，房山区的土地交易量非常大，大量的土地和供应量的上市，必定会引起竞争的激烈，但竞争的同时也带动了地块的发展和进步，对购房人绝对是个利好，可以说是“鹬蚌相争渔翁得利”。当这些土地形成有效供应的时候，仍然会以住宅开发为主，在“70/90”的政策影响下，开发商必须创新，通过鲜明的细节特点才能在市场上脱颖而出，避免“同质化”的形成。
配套指数：★★★
总体购房指数★★★☆
“价格”仍然是房山置业的最大理由，虽然去年房山的总体平均价格有了飞速的飙升，但相对于五环内的价格仍然是“小巫见大巫”。
“居住密度”也是房山置业的优势，当市区内的楼房像“树林”一样密密麻麻之后，“清静”这个词好像离大家越来越远，而房山区的“小洋楼”可以在空间上满足大家对于“距离感”的遐想。
虽然今天的房山仍然有这样那样的不足，但可以预见的是，在市区土地越来越紧俏的大势下，房山必将以“便利交通”和“广阔升值空间”作为筹码成为京城楼市的又一匹黑马。
[b]后记[/b]
曾经居住在卢沟桥，虽然距离房山还有段距离，但因为每天都驱车历经京石高速公路，往返于郊区和城市，也颇有些郊区生活的心得，能够体会些许“安家房山”的意境。
首先，如果你工作在北京的西南方向，或者说距离京石高速路非常近，那么可以考虑“房山安家”，快速抵达京石高速是每天下班早回家的保障，否则遥远的路程会增加不少交通成本；
其次，如果你不是那么热衷“夜生活”，也不是经常逛街逛到腿软，那房山置业也是不错的选择。
每天晚上，在六里桥的京石高速入口处，会有不少家住房山的出租车师傅“趴活”，一般情况下，根据远近程度，10块或者15块就可以回到房山，还是很省钱的。 [b][color=#0000ff][/color][/b]
[align=left][b][color=#0000ff][attach]51936[/attach][/color][/b][/align][align=left][b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之燕郊篇[/color][/b]
[b][color=#ff0000]区域量价双升 宜居指日可待[/color][/b]
[b]大嘴 燕郊楼市[/b]
东移重镇 供销两旺
燕郊楼市在2007年的崛起其实一直让业内颇有争论。
“无奈的迁出”是一种论调，随着五环楼市均价突破10000元/平方米，“大量中层购买力被迫向更边远转移”是其核心观点；而“宜居+新城”的论调则更为客观地反映出了目前在燕郊置业的一种理性态度，尽管面临各种各样的争论和质疑，但是燕郊楼市的春天已经不可避免地提前来临。
其实追溯燕郊楼市的历史，中大恒基不动产营销市场研究中心显示的数据无疑真实地反映了一个“从量变到质变”的全过程——2002年燕郊区域的普通住宅的均价每平方米在1000多元，而到了2007年，均价已达到了6000元/平方米，5年时间涨幅超过500%。年均增幅达到了45%。究其原因，业内人士分析，在北京市区房价持续大幅上涨的背景下，燕郊地区也不可能独善其身，房价随同京城房价的增长同步上扬。2007年燕郊地区总供应面积就达到了600万平方米，今年，燕郊的供应量有望站上一个新的台阶。相比去年末京城楼市销售低迷的情况，燕郊以其偏低的价格水平、全面的生活配套、大规模放量吸引了京城诸多购房人，呈现出供销两旺的局面。
目前整个燕郊楼市的两大居住重心已经初现雏形，以燕顺路、潮白河周边项目为代表的休闲度假区与以燕昌路、102国道周边项目为代表的城市中心区成为了构架燕郊楼市的两大支点，而星河皓月、上上城、美林湾、天洋城等一系列大盘的涌入也为燕郊楼市的多元化开发提供了范本。
部分业内人士认为，燕郊地区房地产的主要供给对象是受到了北京房价高企影响，在北京工作但支付能力有限转而在燕郊地区购房的居民，这部分购房群体的置业需要是以居住为目的的普通住宅，燕郊地区的开发企业不会忽视这部分消费群体，未来发展趋势仍将是普通商品住宅占主旋律。
房价指数：★★★★★
[b] 闲说 生活配套[/b]
配套升级在即 轻轨暂时没戏
交通状况:930开路 轻轨缓行
930路公交车无疑是联通北京与燕郊的绝对“主角”，记者驱车在沿线转了一圈，无论是102国道沿线、燕顺路还是市区中间的海油大街、行宫大街和学院大街，公交站牌充斥的几乎都是各种线路的930站牌，而作为当地的市区交通巴士几乎已经成为“配角”。不过，记者了解到，目前的930虽然已经逐渐增多，同时5~10分钟一趟的频率已经很高，但是随着大量京城购房人涌进燕郊，目前930的车辆站点设置依旧不足，这也成为各大论坛中人们反映最强烈的问题。
而对于开车一族而言，从四惠桥一路上京通快速然后直奔京哈高速，到达白庙收费站全程只需20分钟，当然，如此便捷的交通自然需要一定的花费做支撑，往返30元的高速费对于燕郊常驻人口而言显然不是明智的选择，所以目前经通州北关环岛往东的辅路是省钱的不错选择。
至于许多购房人关注的轻轨问题，据记者了解，目前似乎依旧还没有着落，只是部分销售偶尔提及会有规划中的轻轨到达宋庄，而即使这样也与目前燕郊民众呼唤的“直达燕郊”的要求相距甚远。
生活配套：教育五星 购物三星
在短短3个小时的体验中，燕郊目前的生活配套简单的概括便是“教育五星、交通四星、购物三星”——燕郊八中无疑是燕郊目前最有影响力的中学，而三河市二中也是河北省重点高中，燕郊中学也是当地主要的教育资源，同时包括华北科技学院等13所学院在内的高校资源也是燕郊的一大亮点。相比而言，购物商城等大型商场目前还几乎是空白，除了102国道边上的京客隆超市和新世纪商城，几乎没有大型的商业，而仅有的步行街似乎也难以摆脱“城镇化商业”的影子。
规划前景：依托北京 面向世界
“变近为通、全面融入、依托北京、面向世界”是燕郊政府最近确立的发展战略。据了解，在基础设施建设上，按照变“近京”为“通京”的理念，燕郊已经加快了基础设施的对接，同时未来新建成的燕郊迎宾路北延工程将尽快与北京京平高速路完成对接，届时，从燕郊到达首都机场的时间只需20分钟，加上京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路、102国道复线等，使燕郊的进京通道增加到7条。
“地主”说：
刘振刚（星河皓月营销总监）：燕郊楼市之所以被关注，其距离CBD 20多公里的距离与便捷的交通应该是关键因素之一。而从房价来看，目前的性价比较高，尤其适合初期的创业人士，而宜居与新城概念无疑对青年人也有较大吸引力。
从未来看，2008年的放量依旧会加剧，而楼盘品质也将随着竞争的加剧而逐步提升，预计未来燕郊楼市的价格不会有泡沫，价格也会稳中有升。
配套指数：★★★★
总体购房指数★★★★☆
燕郊楼市的品质比想象的似乎要好很多，品种也非常多样，板楼、花园洋房和别墅产品一应俱全，产品的多元化倾向较为明显。
不过笔者一直觉得住宅的批量生产似乎需要配套的同步跟进，高端商业配套的需求刻不容缓，但愿燕郊不会成为业内预测的“又一个卧城”。
[b] 后记[/b]
在记者与燕郊楼市进行了第一次亲密接触后，记者发现某门户网站论坛中一段关于燕郊的描述似乎显得尤其贴切——
距北京天安门30公里，距首都机场25公里;
10多万常住人口中，90%以上来自北京，固定电话一机双号：一个010，一个0316；
城区内拥有9所大学和超过20个国家部属单位；
每5~10分钟就有一趟930发往北京，40分钟直达国贸；
不管是102国道还是京哈高速，无论是在路上还是停在小区里的私家车，80%以上都是京开头的牌照……
这就是被业内形象比喻成“北京编外组团”的燕郊新城。
开车一圈下来，笔者最大的感受便是对燕郊区域的“爱憎分明”，燕郊的安静与祥和似乎并没有因为京城楼市的东移而产生太多的变化，生活的节奏似乎也与一河之隔的北京有着天壤之别，悠闲、惬意的生活方式无疑让笔者感觉无比的放松。与此同时，困扰的问题也不少，没有轻轨的燕郊似乎永远感觉断了一只“翅膀”，930再多似乎也无法缩短燕郊和北京的心理距离，而燕郊目前的周边配套设施似乎还只能满足当地的基本需求，随着京城白领的不断涌入，燕郊似乎也遇到了高端商业和配套的“真空”阶段，不过对于一个新兴的宜居新城而言，多一份对未来的期待和希望也许意味着更多的惊喜和收获。[/align] [b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之昌平篇[/color][/b]
[b][color=#ff0000] 配套先声夺人 供应“后”积薄发[/color][/b]
[b]大嘴 昌平楼市[/b]
土地放量激增 住宅郊区化趋势凸显
以前的昌平一直以传统别墅区和大型经济适用房社区存在于购房人的观念中，而随着13号线、5号线相继竣工通车，缩短了昌平与中心商务区的交通距离，加之北京新城规划的公布，昌平的普通住宅市场以前所未有的速度蓬勃发展起来。去年是昌平区新增土地供应激增的一年，供应面积为84万平米，比2006年的4.3万平米增长了19.5倍，其中大部分土地为住宅用地，占总供应面积的73%。住宅用地的大幅增加表明了住宅郊区化越来越明显，同时也表明了在北京新城规划的指导下，昌平区的新城地位已经确立。
统计数据显示，昌平区2007年新增供应面积93万余平米，销售均价为7780元/平米，相比北京平均房价，昌平区的房价吸引了不少购房者的目光，再加上大量项目入市、道路交通逐步完善、生活配套发展成熟，相比较其他新城更为符合新城安家的标准。据统计数据显示，2007年昌平区新增普通住宅的整体销售率为89%。
但是随着项目销售速度的加快，销售价格也在步步攀升，以“销售进程”贯穿了2007年全程的 “北一街8号”项目为例，2007年该项目的开盘价格整体提高了45%。昌平区2007年开盘的普通住宅销售均价在9000元/平米以下的项目平均销售率为90%，而高于9000元/平米的项目平均销售率为84%，从一个侧面反映了高价格对购房人购买力的抑制作用。
房价指数：★★★★
闲说 生活配套
虽为新城置业 绝无“睡城”之忧
选择置业昌平新城，完全不必为生活配套设施所担忧。
无论是生活超市如小白羊、华联，还是电器连锁，如苏宁、大中，全都可以找到，并且据某商业项目的招商人员介绍，他们目前已经与沃尔玛进行到了深度谈判，沃尔玛有望近期现身昌平新城。餐饮方面尤为丰富，与去其他新城组团时，需要四处找一个“像样儿”的吃饭的地方不同的是，这里的餐饮各种档次随处可见，倒是要为选择去哪一家费上一番脑筋。
医疗和教育方面，应该是昌平新城的强项。在记者走访中四处可以看到医院的红十字标志，围绕昌平镇就有昌平区医院、燕龙医院、昌平中医院等四五家医院。北京政法大学、石油大学等高等院校林立于府学路周边，教育氛围浓厚；中、小学等基础教育完善。不过随着未来新进人口的涌入，中小学等基础教育资源需要加强。
八达岭高速、地铁13号线、5号线，早已经使昌平离我们不再遥远。即便是离市区比较远的昌平镇，走八达岭高速半小时左右即可到达北四环，相比较市区内动辄一两个小时的堵车，半小时的车程应该不算太远。而随着安立路与立汤路的拓宽以及未来快速公交线路的开通，加上现有的919、949以及357、491等多路公交车，公共交通也会更加便捷。
“地主”说：
贾金哲（伯朗峰副总经理）:根据北京市总体规划，今后昌平的发展目标为：“科教创新基地、人文生态景区、和谐宜居新城。”虽然目前昌平区房价上涨较快，但是相比较通州的发展轨迹，从大环境看，基础配套设施完备和自然环境优美的昌平区具有更大的发展潜力。在政府规划越来越明晰，区域配套越来越成熟的背景下，上风上水的昌平区是一个极具开发潜力的区域。相信随着北京市整体建设的发展，昌平会迎来更多的发展利好。
配套指数★★★★
总体购房指数★★★★
回龙观、天通苑早已让我们习惯了居住在昌平的理念，北京城市向北的快速蔓延，更让众多的购房者有了选择昌平的理由；成熟的生活配套设施和完善的教育、医疗体系，可以让我们避免重蹈“睡城”的覆辙；加上昌平丰富的旅游资源和良好的自然环境，在北京市所确定的十一个新城组团中，昌平应该是一个不错的选择。
[b] 后记[/b]
在记者着重考察的昌平镇一圈转下来，除了没有林立的写字楼和诸如金融街购物中心一类的高档购物商场以外，其他的生活配套面面俱到。尤其是高等教育和医疗方面的配套尤为充分，这点与一些近期开发的新城相比是最大的优势。但目前来说昌平在售的商品房项目不多，而且多以小体量项目为主，这也与2006年昌平土地供应仅有4.3万平米有关。随着去年昌平土地放量的激增，后续众多项目将陆续入市，比如将在今年入市的60万平方米的金隅万科城。相信昌平楼市无论从市场放量还是区域优势，都会吸引众多新城组团置业者的关注。
不足之处在于缺乏有品质的商场和休闲娱乐场所，商业大多还是以满足日常生活需要的临街社区底商为主。对于郊区购房的年轻一族来说，休闲购物还是免不了要往城里跑了。 [b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之顺义篇[/color][/b]
[b][color=#ff0000]空港轨道并行 顺义初具新城相[/color][/b]
[b]大嘴 顺义楼市[/b]
180万土地供应托起顺义楼市
提起顺义，人们首先想到的就是别墅，没错，沿潮白河、温榆河河畔形成北京东北部最大的别墅群落。据中大恒基的统计数据显示，2007年顺义别墅供应面积为36.5万平米（827套），除龙湖·滟澜山的产品形式为联排别墅外，其余均为独栋别墅，户型面积基本都在300平米以上。目前在售的主要有丽宫、财富公馆、龙湾、龙湖·滟澜山、MOMA万万树、优山美地等别墅项目。
而今，随着顺义的多元化发展以及房产需求人群的改变，其房产项目类型也向多样化转变，顺义开始成为适合各类人群居住的新场所。
相比别墅区的成熟，顺义普通住宅起步较晚，起初多是本地人购买。2005年金汉绿港、万科四季花城等项目的出现，带动了顺义区普通住宅面向北京城区购买人群的销售热潮。随着新城规划的逐步确立，空港经济、会展经济带来大量居住需求，区域房地产市场快速发展。
目前，顺义在售普通住宅项目有金汉绿港、万科四季花城、东方太阳城·琴湖湾、新国展国际公寓等，多为老项目的后期产品，总供应面积57万平方米，约5387套，开盘均价为7355元/平米。
此外，顺义的土地供应也显现出积极的态势。据统计，2007年新增土地供应面积达到180万平米，同比2006年增长了40.1%。
我爱我家认为，轨道交通的建设会使北京城区部分人口开始向新城迁移；国展新馆的落成，会为顺义带来更多高端房产的需求者，首都国际机场员工的居住需求也不可忽视，顺义二手房地产市场发展前景看好。
房价指数：★★★
[b] 闲说 生活配套[/b]
奥运级的成熟生活
新城规划：多产业支撑宜居新城
在北京市政府公布的新城规划中，顺义将利用首都国际机场，发展国际会展、商务、物流等临空产业，打造临空产业中心、首都先进制造业基地和绿色宜居新城。到2020年，顺义新城建设用地规模控制在162平方公里，人口规模规划控制在90万人左右。
交通状况：用轻轨打通区域经络
新城置业最大的障碍当属交通问题。
在京承高速开通之前，京顺路和机场高速是由城区通往顺义的主干道，记者多次在三元桥乘公交车由京顺路前往顺义城区采访，路上平均要花费1小时左右，堵车更是家常便饭。走机场高速虽然能快些，但10块钱的高速费对每天往返城区与顺义的人而言，成本又太高。时间和交通成本超出了普通购房者的承受能力，所以早先顺义城区的项目多由本地居民或在空港工作的白领消化。
当京承高速通车后，解决了京顺路的堵车困扰，由五环路到后沙峪出口的5元高速费也让有车族负担得起。交通问题的解决为北京城区购房者置业顺义打开了方便之门。
顺义区将在2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线和机场轻轨，其中机场轻轨将于今年通车。
商业配套：新国展丰富商业类型
顺义的主要配套设施，集中在顺义区政府周边的府前街和平顺西路上。目前，顺义城区已经成熟的商业有国泰商场、顺义西单购物中心、龙华商场、物美超市等。近两年开发的住宅项目也建设了社区配套商业项目，如金汉绿港的绿港新天地、万科四季花城和香花畦的商业街等，让日常购物也成为一种乐趣。
中央别墅区的商业多集中在日祥广场和罗马湖一代。随着新国展中心的落成，周边宾馆酒店、餐饮、商业文化娱乐、商务办公、会议等配套设施将达到55万、25万、90万、75万和4万平方米，别墅区的商业配套变得更为丰富。
不仅如此，乔波滑雪馆、北京乡村高尔夫俱乐部、春晖园温泉度假村等休闲设施也会成为顺义置业者假日的好去处。
产业定位：由制造业向现代服务业转型
此前顺义的产业以北京汽车生产基地和天竺出口加工区为主。在新城规划中，顺义将主要发展汽车生产及配件、文化创意、旅游休闲、物流会展等行业。其中，依托新国展中心、会展、广告，创意产业将得到带动；依托现代汽车生产基地，汽车及相关零部件产业会更加繁荣；包括商务办公、物流会展等在内的现代服务业将成为新的投资热点。
自然环境：奥运选择，品质保证
与通州、亦庄相比，顺义的自然环境相对更好，潮白河、温榆河的沿河别墅区就是最好的说明。顺义森林公园、潮白河森林公园和奥林匹克水上公园的完工，也使顺义的城市景观焕然一新，其中奥林匹克水上公园，还将承办北京奥运会的皮划艇等水上项目，奥运的选择，给顺义环境之美写下了保证书。
“地主”说：
韩国华（金汉绿港总经理）：近郊新城是北京未来的重点，近郊的环境有利于做出更好的宜居产品。在建筑风格上，近郊项目应该可以更多地使用更具时尚感、别墅感的设计，使郊区的住宅有更高的品质。从顺义目前的情况来说，近郊住宅并不意味着低档，反而容易做到高性价比，关键是开发商要在规划设计和产品设计上有所突破。
配套指数★★★★ ★
总体购房指数★★★★
中大恒基统计数据显示，去年1~10月，北京住宅开盘整体均价为12290元/平米，五环内楼盘均价已经高达14365元/平米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平米。而顺义城区及周边地区普通住房销售均价在7355元/平米左右。相对较低的价格水平是选择在顺义置业的首要因素。
考虑到顺义离市区相对较远，有车一族更为适宜在此购房。但随着城市轨道的大量建设，普通购房者在顺义居住生活的便利程度会越来越高。目前来看，顺义在售普通住宅项目价格还会有一定上涨空间，尤以空港区的公寓以及后沙峪的别墅，有较高的投资价值。
[b] 后记[/b]
第一次去顺义，是和朋友到北京乡村高尔夫俱乐部打球，当时驱车很快就从机场高速进入顺义城区，给笔者的印象就是宽阔的道路和整洁的环境。顺义府前街云集了众多商场和超市，感觉像到了北京城区，唯一的差别就是不会堵车。潮白河沿岸是大片的绿地、整齐的树木和错落的园林小品，不少人在这里漫步、打球、遛狗，让人很快就放松下来，在这里人们的生活是那么的悠然自得。随后几次到顺义采访，这种感受就更加强烈，在这里生活很容易忘掉北京城区的拥堵喧闹和种种烦恼。
从顺义目前的交通和产业状况看，笔者认为该区域更适合以下三类人群购买：第一，在东北部的望京、三元桥、东直门等区域工作的白领；第二，在顺义空港区、制造业企业中的工薪族；第三，享受别墅生活的企业高层。 [table=98%][tr][td][align=center] [b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之马驹桥篇[/color][/b][/align]
[b][color=#ff0000] 50万新配套撑腰 小马要发飙[/color][/b]
[b]大嘴 马驹桥楼市[/b]
主打低密度产品 五年价涨200％
2007年末，楼市一片寒流中，占地26万平方米、规划建筑面积47万平方米的马驹桥商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）地块开标。近日，悬念揭晓，这块继2006年金地拿下C2地块后，马驹桥最大的“肥肉”被合生集团圈走。有业内人士评价，这个地块2008年上市后，将从根本上改变马驹桥区域状况。
目前马驹桥区域除了乡产权小区——“神龙小区”以外，还聚集了金地、复地、珠江等品牌开发商，且其产品多为低密度产品，但目前在售项目却仅有三个——金地格林小镇6，C3地块别墅项目天鹅堡和处在六环边的珠江奥古斯塔城邦，不少项目还在酝酿当中，未来的激烈战争可见一斑。
在售的三个项目中，珠江奥古斯塔城邦的价位最低，80~120平方米的毛坯住宅产品均价7800元/平方米。金地格林小镇6产品形态是花园洋房和小高层住宅，均价已近10000元/平方米左右；天鹅堡的别墅更是“飙”到了14000元/平方米。总体来看，马驹桥区域普通住宅的价格比亦庄区域低1000元左右。回顾2003年，该区域普通住宅的单价仅为2500~3000元/平方米，而2006年初，“样本”项目的均价只有4520元/平方米，五年间，马驹桥区域价格增长了200％有余。
价格指数：★★★★
[b] 闲说 生活配套[/b]
现状不佳 “六星”规划引爆潜力价值
交通配套：成本较低 规划轨道众多
开车从国贸出发，由东南三环进入京津塘高速，BDA出口下高速，无需缴纳高速费，这无疑为住在亦庄和马驹桥的人们节省了一大笔交通成本。当我们看到亦庄与马驹桥的分界线——凉水河时，时钟刚刚过去30分钟。若不开车，927、324路等公交车可以从城里直接到达，但是车次较少。未来规划中，地铁11号线、12号线、亦庄线都将会连接马驹桥和城区，京津高铁在亦庄也将设站。
生活配套：无真正商业区 “心结”待解
自2005年马驹桥跃入人们视野至今，生活配套一直为老百姓和业内的“心结”，没有真正的商业区，缺乏大型超市。教育设施仅马驹桥中心小学和通州区第一实验中学，医疗设施仅有通州第二人民医院。更多的马驹桥人还是会选择去一河之隔的亦庄消费、看病、上学。
未来规划：区域潜力喷薄就在眼前
根据北京市市政府批复的亦庄新城规划，马驹桥被规划为亦庄新城的中央生活区。自2005年国土资源局叫停亦庄普通商品住宅用地的审批之后，亦庄区域内的住宅产品已近“弹尽粮绝”，毫无疑问，马驹桥未来将为亦庄新城供应更充足的住宅产品。
据了解，近50万平方米的马驹桥商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）地块将在三年内建成，业态主要包括酒店、影城、高档商业、卖场、主题公园等。在珠江奥古斯塔城邦对面，珠江集团自己持有的珠江科技产业园也会在2008年问世，诸多500强企业的入驻将会与合生商业金融综合配套项目一起，彻底“盘活”马驹桥区域。
“地主”说：
齐宇（珠江奥古斯塔城邦策划经理）：马驹桥区域比邻亦庄，是北京连接京津的东南大门，把持环渤海经济带的交通要道，交通优势明显，产业结构多样。珠江科技产业园启动后，更将有一大批高素质人才加入。可以预见，未来三年之内，马驹桥会成为北京最有潜力、最炙手可热的区域之一；五年之后，这个北京经济外溢最重要的通路将成为北京继CBD之后第二大商业中心。
配套指数：★★
总体购房指数★★★
当前与项目品质不相符的生活配套影响了马驹桥区域的购房指数，但是“板上钉钉”的利好消息却让这个区域的发展前景无限美好。绝对是一只潜力股。
[b] 后记[/b]
早在2001年，亦庄楼市崛起之初，本报记者就曾关注过这一区域。此次站在2008年的年头，我们还没有看到生活配套方面的巨大改观，马驹桥依然像乡村小镇，凉水河依然如界河般隔开两重天。但是金地格林小镇6和珠江奥古斯塔城邦两个项目的品质还是可圈可点，不愧为品牌开发商的产品。而且，合生商业金融综合配套项目的新规划也已敲定，马驹桥第一个商业休闲核心区的即将出现，像是一颗“定心丸”，足以令区域内的开发商和业主们振奋雀跃，随之而来的政策倾斜，也将使其他各项生活配套困难迎刃而解。
股市中有一种股票，价低量小，但一旦有实实在在的利好支撑，它将“一飞冲天”，我们称之为中小板潜力股，马驹桥区域就是如今北京楼市的“中小板潜力股”。当其他区域房价让我们觉得遥不可及时，这里倒是值得您进仓持股，等待它业绩上涨，瓜熟蒂落之时。
[/td][/tr][tr][td][/td][/tr][/table] [align=center] [b][color=#0000ff]新城置业指数大比拼之温泉镇篇[/color][/b][/align]
[b][color=#ff0000]环境璞玉 配套微瑕[/color][/b]
[b]大嘴 温泉镇楼市[/b]
升值预期减缓开发节奏
温泉镇D2地块是2006年5月29日国家九部委出台新的宏观调控政策以后北京首宗公开出让的地块，曾经备受业界关注。一年半时间过去了，北京楼市经历了疯狂涨价，也经历了所谓“拐点”的悸动，温泉镇的开发依然保持缄默，在沉寂中积蓄爆发的能量。
二手房方面，温泉镇存量房主要以使用权及乡产权房为主。据“链家地产”统计资料分析，使用权房均价在6000~7500元/平米之间；乡产权的均价在4000~5000元/平米之间；另外，区域还有少量的公房小区，比如永丰家园，均价在7000~8000元/平米。“链家地产”市场研发中心认为，目前温泉镇二手房交易还是以使用权房及公房为主，不过未来温泉镇的开发空间还是非常大的，2006年成交的温泉镇D1、D2地块，总规划建筑面积达到49.3万平米，加上温泉镇未开发的土地，随着中关村、上地区域逐步发挥其外延影响力，相信温泉镇会成为未来京西北房产市场的新热点。
而在政府层面，温泉地块即使拍出“天价”，却仍然被认为低估。据悉，随着温泉开发环境的成熟，此地的区域价值将进入快速增长期，因此镇政府将放慢放地的节奏。此外，去年拿出的两块地，并不是最值钱的，因此未来温泉地价极有可能再创新高。
带着这样的想象，保利·西山林语、正源·尚峰尚水、北辰项目这几个项目在这个冬天“慢工出细活”，集中放量，尚有时日。
房价指数：★★★
[b]闲说 生活配套[/b]
“社会主义新农村”的乡土气息
交通：沿河9公里的旖旎风光
周六，11点25分，从西直门651总站出发，经过1个小时的车程，记者顺利抵达西北旺。651路沿途经过西直门、皂君庙、四通桥等繁华地段，耗去了不少时间。
到颐和园有330、346路，到小营有903路，到万泉河有933路，到西直门有651路等等，虽然对于新移民来说，这样的交通配套还远远不够，但基本的出行并没有障碍。在西北旺和太舟坞两个车站永远有为数众多的“黑车”在等着拉客，虽然并不合法，但殊为便利。
如果开车的话，温泉镇要比想象中近得多，从青龙桥沿京密引水渠向北、向西，一路限速60公里，15分钟就能到了。从西北旺到温泉镇，是9公里的路程，这9公里，一路傍着京密引水渠的旖旎风光而行。
配套： “社会主义新农村”的乡土气息
当记者在温泉路边看见“建设社会主义新农村”的标语时，并不感觉诧异。温泉镇生活配套的现状，就如同这条标语一样，带着浓郁的乡土气息。
温泉镇政府南面的白家疃、东面的太舟坞，是目前商业最集中的两个地区，虽然能满足生活之需，吃饭、理发、买药、购生活用品等，但档次就不用奢望了。在新楼盘能提供成熟商业配套之前的两三年内，新移民还需要与本地原住民一起混迹此地乡村气息浓郁的消费场所——当然，在农家饭馆吃柴鸡、路边买现摘水果这样的消费，还是很惬意的。
未来规划：山后四镇期待破蛹化蝶
海淀北部将是海淀区政府未来重点发展区域，这是海淀规划部门的权威说法。
以百旺山为界将海淀分为南北两部分，北部的“山后地区”蕴藏着破蛹化蝶的巨大潜力。这块规划面积226平方公里，占全区总面积的53%，包括西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇的处女地，就像一张白纸，可以尽情挥洒，又像一块璞玉，如果有好的雕工，就将呈现夺目光彩。
根据规划，2010年海淀北部新区将成为北京高新技术研发与创新的重要基地，城市西北部重要的旅游区和宜居区。作为山后中心镇，温泉镇在这一轮开发中首当其冲。
从政策角度看，温泉镇是北京市总体规划的29个中心镇之一，也是北京33个试点城镇之一，是中关村科技园区海淀园发展区的组成部分。
从地理角度看，温泉镇依山傍水，是海淀西部地区的上风上水之处，并定位为海淀北部地区经济、文化和商业的中心，将建设成具有田园风光特色的生态型现代化小城镇，为中关村科技园区提供居住、娱乐、购物和旅游观光等全方位服务。
“地主”说：
正源地产负责人告诉记者，温泉两地块初拍之际，业界计算其房价可能过万，纷纷表示“售价偏高”、“销售压力大”，毕竟当时百旺·茉莉园的售价才7000多元，它所在的位置比温泉距离城区要近9公里。然而，在京城楼市疯涨之后，五环内已经难找万元以下房产，使得楼市的主流产品进入“万元时代”。在水涨船高的大背景下，温泉楼盘凭借好景观、低密度、高品质，卖到万元丝毫不显突兀。
配套指数：★★
总体购房指数★★★★
买温泉的房子不仅是买环境，更是买未来。
第一，从环境角度来说，温泉镇的山水景观、植被绿化等在全北京独一无二，连立汤路的别墅也很难拥有这种条件；环境，将是未来北京楼市最稀缺的资源。
第二，温泉板块并不是单一居住板块，高科技产业园区将是房产增值的关键所在，一如亦庄的发展轨迹。
第三，整个西北楼市成交量一直偏小，海淀山前基本已没有住宅供应，中关村零星的新盘单价已超过2万。虽然未来温泉供应量有200万平米以上，但这里面包括有1万多“原住民”的回迁面积，而整个山后高科技园区到2010年的工作人群将达到15万人左右，仅本区域增量人口就有很大的消化能力，更遑论交通改善之后，温泉板块20公里半径的辐射区域。在未来相当长一段时间，温泉板块都有可能是供不应求的局面。
[b] 后记[/b]
积雪未消的京密引水渠，有一种冷峭的孤寂之美。白茫茫一片大地真干净，远处的群山若隐若现，空气清新而冷冽。
温泉镇给记者的感觉，完全迥异于北京的任何其他区域。曾经去大觉寺、凤凰岭屡次经过此地，但惊鸿一瞥，始终未能切身感受山水之美，这种先天优势，甚至连亚北、温榆河、西山等等传统别墅区都无法比拟。
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