天洋城最新消息----总监吴波关于天洋城的最新访谈记录
http://bj.house.sina.com.cn 2007年11月29日16:01 [url=http://house.sina.com.cn/][color=#a20010]新浪房产[/color][/url][color=#a20010][img]http://i3.sinaimg.cn/hs/chat/p/2007-11-29/U973P62T3D226739F72DT20071129160141.jpg[/img][/color]
[size=12px]图为天洋置地策划部总监吴波先生做客新浪房产[/size]
[font=楷体_GB2312]新浪房产频道“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。[/font]
[font=楷体_GB2312] 11月14日下午，天洋置地策划部总监吴波先生做客新浪“新盘全接触”，详细给新浪网友介绍[url=http://bj.house.sina.com.cn/exhibit/3774.shtml][color=#0000ff]天洋城[/color][/url] ([url=http://bbs4.house.sina.com.cn/cgi-bin/tree.cgi?gid=33&fid=7070][color=#0000ff]论坛[/color][/url] [url=http://bj.house.sina.com.cn/exhibit/list2007/0802/2078.html][color=#0000ff]像册[/color][/url] [url=http://bj.house.sina.com.cn/exhibit/show/list/2007-09-05/3914.html][color=#0000ff]户型[/color][/url])的最新情况。[/font]
[b]主持人：[/b]各位新浪网友大家上午好！今天新浪房产嘉宾聊天室请来的嘉宾是天洋置地策划部总监吴波先生，吴总您好，现在网友对天洋城的最新情况非常关心，首先您给网友介绍一下天洋城目前的最新情况。
[b]吴波：[/b]天洋城面市有一段时间了，大概基本的情况各位网友都非常了解了，尤其是关注天洋城项目的网友比较迫切希望知道一个项目的进展情况，希望知道一个项目面市的时机。简单介绍一下，因为天洋城现在我们项目已经开通了，大家如果感兴趣的话，可以到工地现场去看，我们也是要求施工单位，因为我们请的是非常有实力的建筑单位南通和中铁建设，这都是在行业里无论从施工质量上还是各方面资金实力上、信誉度方面都是非常有保障的公司。而且我们督促他们加班加点，希望在保证质量的前提下保持一个高效的工程进度。我个人认为目前工程进展还可以，这是天洋城目前进展的情况。
公司这边对于天洋城整个项目的规划方面，因为毕竟这个项目一期的户型产品定位了，但是包括很多的园林、配套、商业这些我们可能原来一期给大家展示的只是一部分，没有完全的定位，没有完全的详尽定位。为什么呢？因为我们希望把天洋城打造成当地一流品质的名盘，我们请的规划公司、设计公司都是具有世界水准的，我们希望他们在保证时间进度前提下，当然也希望慢工出细活，还有很多时间，希望多增加一些项目中的特色点。这些我们可能跟项目公司、规划公司结合，一块进行这方面的规划设计。
从景观方面基本上已经算是初具前期规划的效果了，但是具体的方面，我们还在往里面增加，增加人性化的设计、亮点化的设计。这个在我们项目开盘前期，诸位关注天洋城的网友都看到了，可能燕郊的楼盘很多项目对于园林，因为我们毕竟燕郊销售的价格不是很高，大家觉得那边的园林或者内部的一些配套、设计不可能像高档盘一样追求较高的品质，但是天洋城这边还是花了很多的心思，而且未来的投入会是较大的。现在描绘只是口头上说，以后在开盘时我们会有一个具体的，无论是从产品的数据上还是从效果图上、未来的效果演示上都会有一个全方面的资料介绍。
包括我们的商街打造也是，现在在请国际化专业的商业策划公司对我们的业态组合进行一个定位，希望以后围绕天洋城形成燕郊的商务中心，不光是为天洋城服务，燕郊区域最匮乏的也是生活娱乐的商业，不是配套商业，是衣食住行之外的商业。在业态定位完才是我们商业整个的建筑形式，希望建筑形式也会成为一个亮点、特色点，从大家以后的感观上或者使用上都会有一个全方位的认识。这种特色表现不光超越的是同质化周边区域的项目，有可能还是做到了很多北京项目做不到的。
[b]主持人：[/b]有很多网友对燕郊不太熟悉，但是随着燕郊区域的发展，主要是以政府中心、开发区为核心区，但是现在燕郊最近沿着潮白河区域的楼盘非常多，天洋城作为在燕郊新兴出现的楼盘，它与其他项目，像纳丹堡、上上城等项目来进行比较，它具有什么特点呢？
[b]吴波：[/b]刚才在阐述天洋城的规划中，我把我们未来的设想描述了一些初步构思。天洋城从位置和规模大家可以看得出来，燕郊现在其实分两个区域，一个是像您所说的沿潮白河的范围，北京的客户可能认为稍微近一些，但是其实燕郊总共没有多大地方，一下白庙收费站，到我们项目居住区可能也就两三公里的样子，因为燕郊整个的区域就是不大的一块地方，潮白河的自然景观好一些，有些项目尤其是潮白河沿岸的项目主打的概念就是自然景观的概念。
还有一些项目就是像天洋城，地处于燕郊的生活区，而且未来市政府搬迁，搬到天洋城的旁边，未来燕郊的核心，也就是未来燕郊的CBD，它实际上不是商务核心区而是生活核心区。大家去买一处居所，大家想想你生活在那边的目的性，如果买的是别墅类的产品，我劝大家一定要美风景优美的地方，因为这个阶层要的感觉是不一样的，那个时候要有钱、有闲、有空间，你花钱雇保姆，不用你买菜，这些都是佣人或者打工者的事情，所以别墅区一般都修在风景优美的地方，它考虑的不是生活的便利性，而且他要追求所谓的低密度、周边环境以及舒适度。
但是如果你在燕郊这个地方，很多大部分的客户还是要真正地生活，因为你毕竟买的楼还是高层，还是一百多平米，八十多平米也好，园区不管你是多少容积率，一般上了1以上，一般别墅产品是零点几，实际上它的主要目的还是生活，这样的话你要考虑生活的便捷性，你要看看周边的学校、医院、银行、邮政储蓄所、邮政局等方方面面，为什么？这个就不用多说了，我们目标向着这方面迈进，我们希望给大家的生活尽量创造一种便捷性。而且我觉得看风景，首先是看风景是不是存在，第二是存在在哪里，风景是独享的，周边风景有可能好有可能不好的话，你关注的是整个园区的风景。外部环境的话，你是上班一族，早晚回来天可能已经黑了，周末玩去的话会去公园啊等等，你穿过它的时间相当少，而且那边真正是否有，就要仔细考量一下了，还有你要为它付出多少代价。
还有一个路程的问题，就是远近的问题，刚才我说到了燕郊并不大，远近也就是交通的便捷性，你要看公交车是否能够直达，而且你开车到底是道路以后修通的通达性，有些地方的直线距离画起来可能很近，但是我们的道路不好，或者没有直达公交车，或者不是大面积的人群聚集区，它以后的便利性也不会很好的。这是两个概念，你是要居住还是要其他的，在北京郊区生活追求的是安逸，我们要尽量地少让外界打扰我们，但是那时候生活的感觉是不一样的。我认为多往人群的聚集区域靠近，应该是很好的选择。这是区域上的不同。
还有就是天洋城的总体规划，天洋城我们从来没有认为我们是燕郊项目的盘的规划，为什么这么说呢？它只是区域放在那里，所以它价值上跟燕郊大部分盘的价值范围，是属于燕郊区域价值范围的盘，但是规划中我们把它设计成具有超前意识的社区，在打造上我们倾注了很多的想法。在设计一个盘的时候，关键是你要给客户带来什么样的生活形态，很多人在规划盘的时候没有想象，可能给客户提供了一个户型，我要住80平方米两居室，就设计一个两居室，或者是180平方米的三居室。这个房子以后由谁布置呢？由买房人自己布置，从我做规划的角度来说，我认为这是不对的，尤其是对于160万平方米的大盘来说，更多的导演是谁呢？是由整个盘的规划者，未来的业主你住天洋城会有什么样的生活概念和生活的意识形态呢？是你给他造就了一种生活氛围，而且你这种氛围的引导，很多认可这种生活氛围的人在一块来生活，因为认同的人一块都会到达，从软件、硬件上都会达到的话，就融入了这个圈子里面，天洋城160万平方米已经可以说是一个小城了，大家在一起和谐生活，能够产生一种生活的意识形态。
我们在打造很多开发商不愿意做的独立商业街的时候，他们可能就做一些基本配套，满足你的衣食住行，我们除了满足你一部分生活配套之外，我们要引导的商业定位就是未来生活的娱乐，所谓的生活娱乐方向，不是说目前社会所有的商业娱乐都拿到天洋城来，我们得看看适合天洋城的客户消费的，我们的客户群收入在什么档次，兴趣点在什么档次，他以后生活的理想状态是什么样子，我们是否要做影院、茶餐厅、精品店、购物一条街，这些东西我们都要做，但是它的档次、未来经营方式，可能吃喝玩乐是在一起的，但是玩要玩出花样来，我们要做的可能是主题餐饮店，不是一做就是海鲜大酒楼，这个肯定不适合我们的客户群，他们不是商务宴请人士，只是小资情调的，约三五个人开一个小PARTY，吃饭时讲究个性，只吃一个主菜配一两个小菜就可以了。玩也一样，可能稍微前沿一些，但不是追求极限运动。我们把这些都定位在以后天洋城的生活里面。
景观方面，我们不是做满眼是花、是草、是绿就可以了，我们要做一些在国外吸引中青年的主题场景，这些场景不光是可以看，进到里面也可以一块带着孩子玩、跟自己的爱侣去玩，我们的园林风格是北美风情，到每个季节都有自己不同的主题，这种园林对你未来的生活来说，是可以深入到你每个生活细节的。我现在说可能有一些空洞，现在我们局部设计完了，但是展示的东西少，如果以后有机会的话，我希望通过实际的效果图，以后盖好了就是样板区了，大家可能有更直观的了解。
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[size=12px]图为天洋城沿街建筑效果图[/size]
[b]主持人：[/b]刚才吴总介绍了天洋城目前以及未来的整体规划，我觉得对于购房者来说，他们更关注的可能是价格问题，很多在燕郊置业的人群，都认为房价比北京市场便宜很多。燕郊近两年开发之后，价格也有一定的上升幅度，天洋城跟周边楼盘比起来，它的价格还是比较便宜的，我们为什么会有这样一个比较低的价格呢？
[b]吴波：[/b]因为天洋城没有开盘，价格只是在前期有一个优惠活动，这个活动一方面因为天洋城毕竟算是一个新盘，刚开始去进入市场，不管是新盘还是新的事物，刚开始进入一个领域，从陌生到开始被人们认知、认可这需要一个过程。我们肯定是希望有更多人关注天洋城，而且真正能够理解，一直到可以真正认可它，发现它真正的价值。房产的价值是没法拿一时的价格来衡量的，尤其是影响你一生的东西，至少影响你十几年、二十几年，有些项目可能会影响你所谓的一生，对于某些人来说可能买了一套房子就永久居住下去了。前期肯定很多客户希望买到又经济、又满意的房子，这肯定是每个人的出发点。但是现在市场上真是鱼龙混杂，很多客户、置业者，尤其是这个层面的置业者，就是经济型的置业者，基本上都是一次置业者，第一次买房子，不像很多的高端楼盘是二次、三次买房了，每个人心目中虽然明确自己想要什么，但是这个东西适不适合他，他不太了解，他没有很多买房的经验。第一个衡量标准就是价格，但是价格究竟值与不值，其实值与不值每个人在心目中定位的标准没有，但是一个房子更多的是适不适合他，因为没有最好，只有合适不合适。
一个楼盘真正想让别人关注，至少我先说要先满足他的一点，就是他心目中最大的愿望点，先让他至少觉得你的楼盘刚开始是平易近人的心态，他愿意去了解你，至少愿意去关注你，关注你以后再去了解你，认真地区考虑你，衡量你、对比你。但是价格低不意味着就是好，因为一个产品尤其是大宗的产品，刚才我说一个房子会影响他的一生，这种东西不能拿一时的价格来判断，尤其是这种对比性的价格来判断究竟是多少钱。其实天洋城的开盘定价一直没有出来，初期可能我们在网上宣传的只是前期的活动，前期对客户来说，如果客户关心、感兴趣我们可以拿出一部分的房子前期进行优惠，最终的定价会在开盘以后把这个价格确定下来。
其实更多是希望网友通过各方面、全方位地衡量天洋城的价值，而不是通过价格来判断房子的好坏，就是因为便宜就买了，但是市场上很多客户在这方面吃了不少亏，我很多的朋友就是当时买了很多当时所谓便宜的物业，一个是他以后居住的舒适性都没有保障，包括以后物业的升值都无法保证，这个楼盘是否比别的楼盘有更好的升值度其实各方面在社会中的口碑是综合性的，你看有些房子涨得比别人快，为什么？其实它慢慢就会显现出来了，可能一时显现不出来，但是过两年、过五年，可能有些盘涨个两三千，涨不下去了，但是有些楼盘可能涨到五千、八千、一万，翻一番了，因为它的物业管理好，因为它的前期规划好，因为它的楼盘一直是非常诚信。这些东西我觉得才是真正的大盘做盘的道理，而不是目前所谓的便宜几百元或者比别人便宜多少也好，天洋城追求的不是这个，追求的是一个综合的价格。
[b]主持人：[/b]吴总刚才提到了开盘的问题，天洋城在秋季房展之前很多网友就从展会上了解这个项目了，但是到现在一直没有开盘，是由于什么原因呢？
[b]吴波：[/b]很多人认为项目开盘就是取得销售证，这是目前北京市场上通常的做法。现在国家也在控制，也是一种保证，对于开发商来说开盘意味着能把房子卖出去，能够及时回流现金、回款，对于客户来说开盘能够马上买到自己心宜的房子，能够赶紧挑选，而且开盘得越早，就越便宜，越好。所以双方都特别关注开盘的时间，但是国家现在对开盘也有一个控制，希望准备得充分一些，所谓的充分一些就是要保证客户的利益。对于天洋城来说前期是对市场的亮相，不叫开盘。做市场的话如果不抓住一个很好的市场时机把自己推出去的话，尤其是在市场非常热的时候，你等于就丧失了一个市场机会点，大家可能就会不知道你。但是如果你没有一个很好的保障，包括工程进度、完备度、园林、好的规划是否能够达到一个认可度，也就是客户的认可度，如果我们只是有了一个很大的声音了，我们马上就把开盘赶紧去做，但是有多少人认可你的价值，认可你的产品，可能刚开始大家图便宜就买了，但是你很多实在的东西没有做出来，你给客户的保证不多，包括很多人前期也质疑过天洋城，它为什么还没有开工啊，其实都是有保障的，你说的亮点慢慢做到位，慢慢它的价值显现出来，客户才可认可你的价值点。对于客户来说，开盘意味着你要交钱，交首付款或者全款，这是一个好事情，也不是一个太好的事情，最好是到快入住的时候，能够交钱，交完钱入住最好，但是现在市场上基本上的达不到。
至少我作为一个购房者来说，我实际上是不催这个开发商什么时候开盘，我希望它多做一些，包括它的工程进度，包括确定的东西要多一些，至少我是这么想的，我认为理智的客户也会这么想，所以对于操盘者来说，冲动性的客户就不说了，我要把理性的客户的顾虑打消以后，我有更高的价值以后我再开盘，我取得销售证件以后有可能我不开盘，因为我要根据市场成熟的时机我再开盘，无论是宣传工作到位与否还是规划工作以及工程进度、形象，这时大家都认可了天洋城。不能光说这个东西便宜，更多的东西是认可天洋城真正与众不同，能够为大家以后的生活带来乐趣，住在房子里大家的舒适感，带来的真正的享受，这么大一个城，尤其是燕郊的位置，北京的都市化生活感，这才是我想要的。有了这样的感觉以后再开盘，这样的话，客户的接受程度会更好一些，以前可能是30%认可度，我现在可能做到50%、60%，也就是几个了，但是我希望我能够做到80%以上。
[b]主持人：[/b]燕郊有几个大的开发商，但是作为天洋置地来说我们不是本地的开发商，您认为我们与他们的区别是什么？包括从实力上来讲。
[b]吴波：[/b]能够做这么大一个盘，肯定是具备实力的，而且天洋置地在外地也做了很多的项目，如果到我们的大本营去，可能我们就是一方老大了，这些都不用探讨了。我们换位思考一下，如果你到了另外一个不是你起家的市场，很多东西可能没有那么样的顺手，相对来说要陌生一些。客观来说这些是它不太有利的地方，但是主观来说你会更加认真、更加投入一些，在北京周边做事情的话，只要你用心做，遵守国家的法制、法律，一切按照市场的规律办事，不以地方老大为自居，这种心态反而会更好，更好地做出市场化的产品。我们这样就抛掉了以前的经验主义，抛弃市场的以我为尊、老大自居的这些思想，一切为客户办事，一切谨小慎微，以我们是新军的态度去做事情，我想这样的态度是最好的态度。这样做出来的产品或者效果我觉得可能会达到更好、更加理想的感觉。
[b]主持人：[/b]刚才跟吴总主要探讨了天洋城的大方面，现在想请吴总回答一些网友的问题。有网友预计要购买咱们的房子，想问物业公司是哪家。
[b]吴波：[/b]物业公司还没有定，如果相信我们的话，我们是希望打造出一个国际化社区，很矛盾的有两个点，因为物业的好坏直接影响着未来你生活的全方位舒适度和产品的保值度、升值度，但是在燕郊这个区域，我们又不得不衡量当地的物业管理、物业费的收取水平，别人都一元，我不可能收到两元，我们差距不能太远。我们一直是追求把社区营造好的氛围，请一家国际化的公司来管理，因为物业现在社会矛盾凸显，大社区更是如此，有很多事件，闹得两败俱伤，我们希望非常有管理经验的国际或者国内的公司进行顾问咨询，另外请一家物业管理公司进行管理，其实天洋本身就有物业公司，为什么我们不用自己的物业公司，就是我们希望把物业的水平提上去。现在客户为什么这么关注物业管理公司呢，很多开发商在前期非常早地就定物业公司了，其实物业公司非常好定，有什么难的？只要承诺多少钱，我们前期当做卖点，觉得便宜就行。但是如果我当面跟网友朋友沟通的话，我就可以跟你们说，你们认为就是便宜两字吗，以后的保安、保洁，这些你们要少两毛钱，还是每天楼道多擦两遍，保安多巡逻两次，花花草草多剪几次，不要让这么好的景观因为物业的关系弄得残枝败柳。找一家好的物业公司我们认为好，业主觉得不好，觉得比别人高几毛几毛，但是慢慢地就会体会出来，物业公司是需要慢慢体会的。卖完一期二期产品之后，很多人觉得物业费便宜就买了，等我把三期卖完了，就把这个物业换了，这些都是蝇头小利。
[b]主持人：[/b]很多人工作了一两年，很想买房，北京的房子买不起，很多想到燕郊地区置业。如果到天洋城买房，能不能落户口？这些大家比较关注的问题，因为影响到以后孩子的就学。
[b]吴波：[/b]落户口这个问题我们只能协助办理，作为一个有诚信的开发商不能胡乱承诺，燕郊说实话，谁也没有办法帮你解决户口，谁都只能说协助。如果你相信他帮助你解决户口问题，你就去相信他好了，为什么？因为燕郊户口在多少年前就能说买房子就可以帮你解决户口的事情了。
[b]主持人：[/b]网友从论坛里听说周边有三大药厂，还有三大核工业区，这些可能是听论坛的其他网友讲的，希望您给大家解释一下。
[b]吴波：[/b]解释一下，说天洋城周边有核工业区，大家想想核工业区会放在哪里，北京周边、首都周边是不可能会放的，保密措施怎么做，我们不顾及自己的命，觉得无所谓，可是在首都的周边，首都老百姓的命不可能国家不顾及。药厂方面，周边是有一家汉王制药厂，国家有规定生活区周边不要有药厂等企业，燕郊以前做过经济开发区，想吸引大的企业入住也有政策上的一些制约，所以很多企业只能把自己的行政单位、管理单位，比如你在外地生产了药，在污染管理比较宽松的地方进行生产，到这边来打包、分装，因为这边离北京比较近，集装箱拉过来，这些是通过小盒、小瓶分装，再到药店去卖。制药和包装药是两个概念。
[b]主持人：[/b]今天我们的聊天就到这里，感谢吴总到新浪做客。
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